王琦母亲于2019年4月购买了南宁“雍锦澜湾”的一套商品房，贷款57.5万元，由王琦作为担保人。2021年8月，开发商通知称，销售资金已被总部转走并被占用，导致项目无法继续建设，最终烂尾。在工程停工期间，她们仍坚持还贷了8个月，直到2022年4月，在看不到任何希望的情况下，决定强制停贷。
三个月后，王琦母亲发现自己的信用记录被列入黑名单。2022年7月18日，王琦起诉了该银行，要求在房屋交付前停止支付贷款和利息。此事经媒体曝光后，引发社会热议。
房子烂尾，购房者选择单方面停贷，这一现象近年来屡屡发生，2022年，江西省景德镇市XX珑庭楼盘业主们将一份《强制停贷告知书》晒到了网络上，由于该楼盘迟迟无法交付，告知书对此声明，楼盘业主一致决定，要求项目于2022年10月20日前全面复工，若在此之前未全面复工，业主将强制停止偿还银行月供，直至全面复工之日。
从各地业主强制停贷事件来看，面对烂尾楼盘，不少业主选择停贷，一方面是减轻自身还贷负担，另一方面则是希望借此倒逼银行乃至地方有关部门，对涉事楼盘复工问题施压，从而解决烂尾问题。
但是，这一维权方式合理且合法么？众所周知，购房者按揭购房时，要签订两份合同，一份是与开发商签订商品房买卖合同，该合同明确了购买房屋的房屋面积、价格和数量的具体内容，购房的履行方式和履行时间，购房合同中的违约责任、救济方式和附带条件等。
同时，购房者和银行签订了商品房担保贷款合同，购房者(借款人)以所购房屋作抵押向银行借款，双方通过合同约定贷款种类和用途、贷款的金额和利率、贷款的期限和还款方式及违约责任等。
可见，这是两份牵涉不同民事主体的合同。商品房买卖合同的签约双方是购房者与开发商，商品房担保贷款合同签约双方则是购房者与银行。购房者以楼盘烂尾为由向法院起诉银行，免除还贷责任，是将两个不同合同混为一谈。除非购房者与银行所签订的合同，事先注明楼盘烂尾，购房者可暂停还贷，银行有权按照合同规定，督促购房者定期还款，或采取将其纳入信用黑名单、通过其他司法途径催缴等方式。
当楼盘发生烂尾，意味着开发商无法履行商品房买卖合同所注明的各项义务，民法典第563条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因此，当王琦母亲发现“雍锦澜湾”长时期无法完工，可据此向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，开发商退还购房本金及利息，还可按合同规定主张违约金。
今年4月，最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
所以，王琦母亲想要解除偿还房贷义务，正确的维权方式是向法院起诉开发商。
在最高法（2019）最高法民再245号判决中，明确了此类诉讼的几个裁决要点：一、因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同（抵押合同）因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。二、案涉借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
就此，当购房者发起诉讼，要求解除商品房买卖合同，法院参照最高法案例支持其诉讼请求，则购房者也就连带解除了还贷义务。近年来，已经有多地法院支持购房者就楼盘烂尾，与开发商解除商品房买卖合同，由开发商承担向银行偿还本息的义务。
当然，王琦母亲可能会因此损失首付及已付房贷，但至少能消除继续还贷的义务，也不会因此损及自己的信用。这才是维权的正确打开方式。
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毕舸
