“冰火两重天”的广州土拍，给出了置业方向？重点关注这些区域…

广州首批次的集中供地终于落下帷幕。今天是广州宅地集中出让的第二天。相较昨天的疯狂，今天的土拍貌似平静不少。如果结合这两天土拍的情况来看，其实可以勾勒出广州未来的买房方向。那就是跟着土拍最激烈的区域去选择。开发商普遍看好的区域，可以作为置业方向去考虑。黄埔肯定是一个选择，出现了3宗摇号地块就是最好的证明了。黄陂是一个较为宜居的板块，定位为复合居住组团，片区内的二手住宅大部分都是以大平层、改善型大户型或者“洋房+别墅”为主，是黄埔区内有名的豪宅板块。广州科学城提升规划深化设计中，黄陂定位复合居住组团周边工厂少，生态资源不错，有牛头山、乌石山等山体资源，板块内还有背靠黄陂生态湿地园，在黄埔环境算不错的。黄陂板块内，教育也不差，黄埔军校广附（48个班），117中学（18-24个班），未来还会新建一所九年一贯制学校以及一所初中。小学方面，黄陂片区目前有领头羊科学城小学、科学城小学北校区，已纳入黄埔广附教育集团的联合小学与黄陂小学、黄埔军校小学，与正在修建的融创广府壹号小学，以及未来还会新建的两所小学，数量占优。靠近天河智慧城和科学城两大产业强区，都是高素质人才聚集的地方，有6号线加持，加上广汕公路也很快速畅达科学城、天河智慧城。值得一提的是，黄陂现在也在启动旧改，周边的长安片区旧村改造项目已经启动开工，规划建筑面积近70万㎡，投资总额约90亿。黄陂区位优势使得其房价向天河看齐。新房方面，华标峰湖御境售价5.2万/㎡。廣府壹號将推全新楼栋约77-140㎡独梯入户三四房产品，吹风价约6万/㎡，二手房价格在4万-5万/㎡不等。黄陂板块，出现了摇号地块——黄埔军校小学西侧HBPQ-A-6地块（楼面价27273元/㎡），必定有着鲶鱼效应，搅动着整个板块，势必增加整个板块的关注度和定价。其次就是知识城板块了，这个板块就无须过多着墨了，ZSCN-E3地块楼面价27216元/㎡（23家房企抢夺，63轮竞价），这可是知识城新晋地王。另一块ZSCN-E2地块（引发26家房企争抢，48轮竞价）楼面价27043元/㎡。这两宗地块都是1.2的容积率，一级居住用地，未来妥妥的别墅级别产品，对缺货的知识城而言，都是好事一桩。现在两宗摇号地块，一搅动，整个知识城的房价估计又得往上涨了。如果黄埔上不了车，可以把目光再往东移，瞄向增城。这两天土拍的情况，增城是供地大头，有18宗宅地供应。稍微火的基本集中在三个板块，新塘、朱村和中新。增城区朱村街朱村大道中18003200A21013号地块竞价17轮；中新镇新新公路东侧18103208A21017号地块竞价23轮；新塘镇蝴蝶岭大道西侧18101206A20134号地块79轮竞价。板块的具体分析可浏览《被约谈、快拆快建下的增城，火势会更大？置业盯着这些火热区域》。番禺今年要重点关注的，因为这两天土拍番禺都很受追捧。4月26日，广州国际创新城一期C居住地块引发21家开发商报名竞拍。183轮竞价后，封顶摇号，楼面价33599元/㎡，荣升为番禺第二高楼面价，仅次于金地壹阅府的33660元/㎡。4月27日，番禺区石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块历经37轮决出买家；番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块引发争抢，耗时两个小时，经过54轮的角逐才决出最终买家。可以说，这一针鸡血打进去，市桥南板块的价值又得重新审视了。稍微“冷清”的是广州南站，毕竟地块指向性很强。广州南站BA0401009、BA0401017地块、南站核心区TOD项目地块都是底价成交的。在番禺此次集中出让的土拍中，广州国际创新城是最吸引眼球的。广州“十四五”规划建议也明确提出，要举全市之力建设打造高水平“科技创新轴”。作为“广州科创轴”上的重要节点，广州国际创新城以高教研发、科技服务、创新产业为主导功能，是广州与高校协同创新示范基地，更是广州国际科技合作交流重要基地、大湾区人才培养的“智力中枢”。还有一点，广州国际创新城还是南大干线经济带的重要节点。广州国际创新城除了在售的思科智慧城·12光年，还有两大新盘，总建面超40万㎡的江景新盘——奥园·恒基·学苑一号和越秀·星汇文玺。这是去年9月，奥园+恒基拿下的新造镇新化快速路东侧地块，楼面价23279元/㎡（扣除配建）。而越秀·星汇文玺则是越秀地产承袭越秀文宇、文华、文瀚大学系产品价值的大学城2.0升级著作，将推出78-114㎡小面积住宅产品，五一开放展厅。南沙最火的区域集中在两个区域，一是庆盛枢纽区块，而是横沥岛。4月26日，庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块（2021NJY-1）耗时两个半小时，经过110轮的贴身厮杀，招商以413100万拿下，折合楼面价18108元/㎡。4月27日，横沥岛义沙涌以西地块（2021NJY-3）开拍，吸引了平安、越秀、旭辉、金茂、华润、金地、美的、卓越、绿城、时代、建发、德信、爱情、嘉华等14家房企竞价。经过67轮的激烈角逐，建发201782万+3600㎡配建面积拿下，折合楼面价约23604元/㎡，刷新了南沙楼面价记录（此前记录由佳兆业拿下的南沙湾2020NJY-16地块保持）。但横沥岛的三宗地块并非都那么抢手的，昨天的横沥岛2021NJY-2地块（6轮出结果，地块商业占比大，估计不太受欢迎的原因在此），横沥岛DH0506013地块（2021NJY-5）就是底价成交的。话说回来了，横沥岛是可以入手的，具体可浏览《拉仇恨！横沥岛尖凭什么撑起4万的房价？》新地王出来，横沥岛更有底气了，前不久横沥岛首盘开盘时，最贵的单价已经去到了4.5万/㎡，横沥岛未开的新项目估计价格会更贵了，5字头估计也不是什么奢望，问题是有没有机会能上车。其它需要关注的区域还有金沙洲板块。金沙洲AB3701008地块吸引了21家房企竞价，历时将近两个半小时，经过113轮的激烈角逐，华润置地成为最终的赢家，折合楼面价42122元/㎡，大幅度刷新了金沙洲最高楼面价纪录。图中皇冠造型的69即为金沙洲AB3701008地块是的，又是华润。近日，华润总价645029万元斩获陈村新城逾11万㎡TOD临江靓地，折合楼面价22330元/㎡，刷新佛山楼面价新高。有意思的是，华润拿下的陈村地王打破了当代置业保持的佛山楼面价记录。今年3月1日，当代置业以总价3.9亿，楼面价20013元/㎡竞得大沥镇黄岐泌冲浔峰洲路地段地块，溢价率54%，刷新佛山楼面价新高。如今，华润再次刷新了金沙洲的地价，这无论是金沙洲广州区域（目前只有二手房）、还是金沙洲佛山区域（新房居多）都有很大的刺激。经过华润最近的操作，临广区域热度会胜以往，买房也不妨盯着这些区域，热度起来了，也得小心调控。佛山近日还传出一手住宅成交单价超过1.8万/平的暂时暂停网签的消息。可以浏览以往小π写的《地价飙升至2.2W，陈村吊打金沙洲？临广板块置业，如何抉择？》。说回金沙洲。金沙洲广州区域宅地断档多年，自2015年起，金沙洲板块再无新房供应。主要是以二手房为主，参考价3万-4.5万/㎡左右。未来将有两大新房亮相，对于断档多年的金沙洲广州区域而言，真的会令购房者虎躯一震。一是华润拿下的金沙洲AB3701008地块，另一个是越秀地产拿下的金沙洲AB3705032地块，命名为越秀·天悦金沙，产品为建筑面积约95-160㎡三至四房全南设计，体验中心预计今年第三季度开放。本期撰文|小π本文版权归“广州地产派”所有，如需转载请在文后留言，并注明来源。