两年多来，随着地产行情的不断深入调整，又遇上了两次大规模疫情，经济形势和救市策略也不尽人意，潍坊楼市也是日渐萧条，如雨中浮萍一般，随风飘摇，好像总等不到天晴风雨停
。好多时候想静下心来写一写潍坊楼市行情分析，市场预测，也感觉越来越力不从心，好几次打开后台系统，都一时无法下笔，不得不不了了之。
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第二波疫情结束在即，解封就在眼前，解封之后，又要面对经济停滞后遗症，这波疫情对经济和中小企业来说，是雪上加霜，是措手不及，中小老板们说不焦虑也都是假的
，不过，暂时的停下脚步让我有了更多的感慨和思路支持我继续创作。
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一般人看到标题，房子&粮食，可能不知道今天我要写点什么，那么先上截图吧，一睹为快。下面是美国和中国的粮食期货最新报价及近一年走势。
图里面底部数字是低价，上部的数字是高价，再不会看，也能看出粮食价格已经飙升了多少了吧。
俗话说人能生存，离不开四大基本需求：衣食住行。实际如果按生存必要性顺序的话，应该是食，住，衣，行。吃饭不必说，人睁开眼首先就要吃饭，为什么”住”排第二呢?举一个例子，非洲原始土著可以不穿衣服，但是不可能没有窝棚，不穿衣服，可以生存，没地方遮风挡雨根本活不下去。流浪的乞丐，大部分人都是衣不蔽体，为什么，不是没人施舍吧，既然已经没有立锥之地了，只要不冷，那穿不穿衣服也就无所谓了，最重要的是有个破屋烂棚甚至有个桥洞遮风挡雨就行了，不然也就很有可能冻死路边了。
人类从住草丛山洞开始，到后来改造自然的能力越来越高，社会经济越来越发达，最终导致人类对生存的质量要求不断提高，包括对“住”的要求也是水涨船高，慢慢的对“住”的要求也就写进了人的基因里面，不管社会如何发展，总改变不了住房基因对人类的诱惑，所以几千年来，人类只要手里有钱或者有能力，一定会去大兴土木，置地盖房买房，住宅的豪华程度总是不断被刷新，没有不可能，只有你想不到，或者根本没有机会看到。
其实上面两段话，我不说大家也都知道，但为什么要再啰嗦一遍呢，因为今天会天马行空的做一次房地产政策的设想和影响力推动，后面的话，需要上面的话做一个铺垫。我也知道个人的能力极其有限，但不妨碍我们去探讨未来的房地产走势，交流思想。所以，下面的话，如果有什么冒犯或者觉得可笑的地方，请一笑而过，不必认真，权当痴人说梦，疫情封闭在家，当个玩笑一看。不过，作为建筑行业和房地产从业者，有些东西，可能是您第一次听说。经济学家和政客也未必有这方面的长期的从业经验，未必了解一些深刻的东西。（今天的文章比较长，把前段时间欠大家的，要写的，合并一处了）
下面是引用腾讯网今年的一段文章：
“”3月11日，联合国粮农组织警告，俄乌冲突可能引发全球食品价格飙升达20%的幅度。
一些粮食储备厚度不足的国家已经遭到了危机的第一波冲击，黎巴嫩准备实施面包配给制（乌克兰供应共60%的小麦）、突尼斯将实行面粉配给制、埃及则更麻烦，由于人口众多（1亿以上）而且86%的小麦来源于俄罗斯和乌克兰，开罗当局正不得不花高价寻找别的来源。“”
听父辈们说过，他们都经历过吃不上饭的年代，饿肚子的滋味太难受了
，现在有些人浪费粮食，如果让他们也体会一次当年的艰苦生活，不知道还会那样做吗。解决温饱才几十年，而且我们国家一直非常重视粮食安全，十几年前就出台了18亿亩耕地保护粮食安全红线，现在过去这么多年了，不知道是不是早已突破了这道红线，从官方数据看我们的粮食自给率是95%，也就是说如果不靠进口解决粮食问题，我们十个人会有一个人吃不饱饭。但是大家也都知道，官方数据的统计质量是不是有水分，我们不讨论这个，大家心里都有数。我要说的是，这十几年我参与的建设工程占的都是好的耕地，不管是市政还是住宅，还是公路，电站。我从事房地产工作到处转新楼盘，大部分新楼盘都在郊区，占的也都是好地，因为潍坊是平原，是全国粮食主产区，只要搞开发，占耕地是不可避免的。那么全国其他城市是不是和潍坊一样呢？俄乌战争让一部分人彻底明白了，尤其是乌克兰人，昨天还在盘算吃什么好，谁料今天就啥也没的吃了。看看世界，再看看我们自己，真有太多的不同吗，，，大家都知道咱们的粮食产量已经提高很多倍了，但是大家不知道或者没想过，粮食产量的提高是建立在对资源需求提高基础上的，也就是说产量提高一倍，对水资源和土地营养，包括化肥农药都是相应成倍提高，大家可以问一下种过地的父母，是不是我说的这样。
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言归正传，当下国人最热门、最关注的问题还是房地产是不是还有未来，是不是会一直跌下去，什么时候能起来，我的房子为什么卖不了，为什么赔钱都卖不了，我除了房子以外啥资产都没有了，如果房价继续跌下去，我怎么办？
如果你能坚持看到最后，这些问题应该都会有答案
下面的黑色的字，是我把2018年公众号的文章直接复制粘贴过来，大家以前看过的，可以跳过这段黑色字体，直接往下看。
为什么房产会保值？这里牵扯许多因素，主要的因素有三个，第一是建房的劳动生产率。第二是土地稀缺，因为国家每年要修公路，建铁路，搞工业投资，水利电力等公用民用基础设施都需要大量土地，还要保证耕地，保证粮食安全，所以不能把土地都用来搞住宅。第三是社会保障和环境保护。
要分析房产保值，先要看看房子的价值也就是销售价格有哪些部分组成。十八年前一套商品房的价格构成一般分为：土地占15-20%，建安35-40%，市政配套15-20%，税费10%-15%，剩下的是开发商利润和销售成本、财务资金成本。而现在由于提高了容积率，摊薄了土地成本，但土地价格却逐年攀高，所以上述比例调整幅度较小。由于目前多层、小高层、高层混建，每个小区的房子价格构成比例也不是一成不变，但土地、建安和配套仍旧是构成房产保值的主要因素。
先分析土地，目前我国耕地要维持在18亿亩这个红线以内，这是国策，关系到百姓口粮问题，是经济发展的根本保证，饭都吃不饱何谈其他。在20年前，我们的人均耕地不到世界平均水平的50%，而这些年我们每年非农业建设用地占用的耕地数量是惊人的，耕地数量在下降，所以我们才有了18亿亩这个红线。我们目前还处在发展中国家，对土地还有很大的需求，土地越来越稀缺，至少在进入发达国家行列以前，土地的价格是会每年继续保持一定比例的增长。新增土地价格的增长即意味着已有土地的保值。
建筑安装及配套工程的造价这些年也是逐年递增。过去我们住的房子一般都是小户型的，砖混结构的，进深和开间都很小，楼层又低，装饰不豪华，建筑成本很低。而现在新式住宅都是大户型的，混凝土框架结构的，楼层又高，这都增加了建筑成本。所以新式住宅价格的提高也变相的让老旧房产得到了保值，这是由于房产的使用属性决定的。另一方面，在住宅的建造成本里面，人工费占据了较大的比例，约占3成以上，劳动生产率低下的，可能要到四成。随着社会财富的积累，生产效率的提高，各省份每年都调高最低工资标准，每年增加退休人员工资，这使的建筑工程的人工费（人工定额）每年也跟着调整增加，过去一个农民工月收入十几元，几百元，现在已到到了过万。另外还有建筑材料，建筑材料看似和人工费没有关系，但材料也是工厂生产的，产业工人工资逐年的增加也导致建筑材料的价格上涨（并不是所有材料的价格都能因为生产效率的提高抵消了人工成本的增加）。所以，社会平均工资的增加和建筑人工费的增加自然也要加到房价里面的。我们目前还是发展中国家，在拥有发达国家高度的生产效率以前，人工费都要占到很高的比例。说一下劳动生产率问题。举个例子，九十年代初，一部桑塔纳轿车的价格是十几万元，而现在才需要几万元，去掉通货膨胀因素，现在的汽车是贬值了接近100倍。而房产为什么不但不贬值，还保值了呢，就是因为建筑施工的劳动生产率没有成倍的提高。现在一栋二十多层的高层住宅从基础到交房入住，不考虑经济风险因素，一般需要1.5-2年左右。同样一栋高层，在8年之后如果建造时间能缩减到三个月或者一个月之内交房，那么房价可能真的就要和大葱一个价了。建房劳动生产率的提高真的可以降低房价，其他各行各业无不如此竞争。但从当前建房的施工技术来看，这是任重而道远的事情，这也预示着房产因为无法在短时间内提高其建房效率而继续具有保值属性。
社会保障和环境保护水平这些年也是逐年提高的，这也是国策。我们还是发展中国家，在具有发达国家社会保障和环境保护的水平以前，社会保障和环境保护也时时刻刻影响到我们的建房成本和配套成本。这些都会使房产得到变相的保值。
房子涨价和房产保值是一般的经济规律，在特殊的经济环境下房子的价格会背离房产本身的价值。房子涨价会产生泡沫，而房产保值在当前阶段却是社会经济稳定的必然结果。
上面是我公众号2018年写的，后面到了2019年下半年，潍坊房地产进入下降行情的时候，我说过，房地产周期性很强，调整也是必然的，不可能只涨不跌，因为房价高的时候，房价已经慢慢有了水分（水分就是和经济增长幅度不符导致）。2019年之前的房价已经出现了偏离其价值的水分，那肯定就需要有一个调整，一个挤水分的过程，当时预测的水分是平均一平方1000元左右吧，可能需要两到三年的时间去挤掉，而且这个前提必须是建立在经济保持正常增长的前提下。不光是房地产，任何行业，比如股市，只要带有了投资属性，那么价格就会周期性波动。但是如果整个社会经济出现了问题，那么房价就可能不仅会跌倒其价值，甚至跌破其价值，所以，很多人这两年卖房子，怎么赔钱都卖不了，这就是原因。经济出问题，最直接表现在租房租金的价格上，不是这个行业的人，不会知道，这两年潍坊整体房租下降了20%-30%，有的甚至更多，当然，有一部分稀缺的资源跌的不多，那个不算，不代表大多数。基本天天有房东问我，怎么房子租不出去了，以前从没遇到过，我说你快降价吧，不降价，就肯定租不出去。有人可能会觉得，是不是租房子的需求少了，实际看来，这些以前的高价房源，现在降了价也都租出去了，您说需求少了多少。问题出在哪里，是不是经济原因自己猜吧，还有大量的办公用房降了价也不好租，长期闲置，说明了什么。在我看来，目前的经济非常不乐观，有些话，不能说的太明白，说明白了，帖子就被删掉了。所以假如说经济倒退了，房子价值也就倒退了，那房价呢，您觉得房价会如何？总结一句话，房子跌破其价值，只会发生在经济危机时期。经济繁荣时期，房子盖的再多，房价也只会是调整水分，不会跌破其价值，而经济危机时期，就只有黄金值钱了。下面说重点。
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下面的话，如果看不懂，那就请再看一下上面的段落。
从房价进入调整周期以来，很多媒体和专家都说中国的房子盖的太多了，老百姓已经不再需要这么多房子了，以后房子没人要了，所以我们也不要再搞房地产，房地产已经没有前途了。大家是不是都听到过这些话，而且我们的国家现在的政策好像也是这么搞，必须房住不炒。
我是很同意说现在的房子确实是盖的太多了，盖的太猛了这个观点，毕竟国家有数据在那里放着，也不可能骗人。而且，我和房东经常交流，现在也已经不再是一房难求的时代了，目前好卖的，容易成交的，只有少数稀缺资源（就是市场上大家都想要的，但却凤毛麟角的）。客户看来看去就是不买，也说明市场已经是完全的买方市场了（卖方市场看了基本会买）。为什么会是这样，因为这是由经济学规律决定的，由供求关系决定的，只要是商品都必须遵守这个规律。不过房子有一点例外，房子价格除了受供求关系决定，还受劳动生产率和我说的上面段落里面提到的其他各种因素决定。现在是盖了大量的房子，大家都有一套或几套房子住着了，是暂时不缺遮风避雨的地方了，但是你我真的就不想再买房子了吗，我们的基因决定了我们大部人目前买房的欲望还是非常强烈的（我只知道我身边的朋友和我的客户都是这样，其他人不知道），但是我买不了了，我虽然很想买，但是我没钱了，我朋友也想买，也不敢买了，因为收入大不如前了。可以说，这种情况遍地都是。过去按揭贷款刚放开的时候，都是有钱人（户型小总价低，积累了很多年的钱），都在抢房子，真恨房子太少。现在大部分人都是高负债(户型大，总价高，甚至房子装修费用就顶过去一套房子），没钱了，不敢买了，反正也不缺遮风挡雨的地方，眼看着好房子再眼馋也不敢买了（收入涨的少，欲望涨的大）。那房子盖了，就只能挤压了，只能当库存了，可悲的是有多少开发商懂这个道理呢，恒大懂的话，就不至于破产了。大家还记得我们上学的时候，学的政治课本里面有关于西方国家倒牛奶的事情吗，一边是失业工人饿死，一边是牛奶全倒掉，我们嘲讽资本主义的经济危机。那我们现在的房地产呢，有多少人现在挤员工宿舍，有多少人买不起房，有多少人还在租房子呢，我看那些专家冠冕堂皇大言不惭，说房子多了，一人好几套，不需要了，真的是这么回事吗？很多人和高层反应，房价太贵了，阻碍生三胎四胎了，那开发商都濒临破产了，一降再降，房价再降就烂尾了，您觉得是不是还贵呢，是不是就能买的起了。所以，请清醒一下吧，不是房价高了，是我们的收入太可怜了，过去我们的父母一家四口挤在一间房子里，为什么？国家有钱怎么不给盖大房子，百姓有钱怎么不自己盖呢，是不是都是因为太穷啊。那么现在呢，我上面说过房子保值的原因，可以多看几遍就明白了。要想真正买的起房子，就要努力挣钱，提高生产效率，降低盖房成本，提高资源利用率，赚美国人的钱，赚欧洲人日本人的钱，我们土地，水，矿产资源很稀缺，劳动生产率又比国外低很多，我们享受不到他们的福利，是太正常了。我自己研究了各国货币的真实购买力比值实际就是各国劳动生产率的比值，也就单位GDP比值。幻想一下，如果我们达到他们的单位GDP，目前这些库存的房子，还够我们买的吗？在我看来，现在咱们的房地产危机就是当年的资本主义经济危机。不是房子太多，你不需要了，而是你的收入不足以支撑这种需求了，显得房子过剩。很多人对经济危机感觉很神秘难懂，实际经济危机就是过度消费，胃口太大，钱太少，而收入增加的速度，远远超过消费的速度了，所以，以后有人再和你说房子够住了，不缺房子了，你可以直接说，你借我钱，我还买，然后看他怎么回答（房子越盖越好，只是心有余而力不足）。我经常和年轻客户说，买房子不要贷太多款，先住小房子老房子，以后有能力再换，不要过度消费，父母当你能凑合住，我们为什么不能，我们已经比他们强多了。说句不好听的，现在这些开发商都是被惯坏的，一开始是埋了客户（被房产经济高速发展的光芒迷了眼了），后来开发商发现自己也掉坑里了。不过，也不必太担心，社会经济繁荣了，正常的房产周期还会到来，如果经济一直没有起色，就不好说了。
房地产本身不创造财富，相反是奢侈品消耗品，我们却又因为土地财政，患上了房地产依赖症，我说过，土地财政就像是吸毒，吸上瘾了，戒掉就难了。除了依靠房地产能挽救经济，其他的行业好像根本看不到希望是的，所以，才有了目前的楼市最新政策：房产税暂缓，各地开始偷偷摸摸花样救市，各地银行开始慢慢降低利息（虽然lpr一直没怎么降），这几天地产股一直在涨可能就有这方面的原因。
比较可惜的是，因为目前的经济已经这样了（刺激政策已晚了），单纯的靠过去的那种老套路刺激房地产已经很慢了，效果也不明显，最关键的是，现在新的粮食问题出来了，俄乌战争之前，粮油早就开始涨价，战争又加剧了粮食危机（我听我妈和饭店老板说面粉和油已经涨的吓人了）。
那么重点又来了，
我的想法是，我们也不能再像过去那样随意浪费土地了，不然即使生了三胎四胎，如果遇到危机，粮食也会不够吃。建议10年或者20年或者更久不要再批新的耕地用于房地产开发，一块也不批。市政，公路，电站，铁路也尽量的少占用耕地。把有限的土地用在发展实业、制造业，等到我们的粮食能够完全自给自足了，甚至出口了，再考虑继续占用耕地吧。
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对房地产住宅用地和市场的需求，可以进行大规模的城市更新改造，也就是拆迁，这样一方面能满足住宅用地需求，一方面能够更新城市配套（教育，医疗，交通等民生服务设施），更好的促进社会生产力的发展，提高效率。最关键的是能盘活目前各大开发商的库存，让开发商资金快速周转起来，倒闭不了，降低资产负责率，等到库存消化的差不多以后（因为也不再批新的住宅用地，拆迁也不需要这么多的开发商），让他们转型实体经济制造业，走正路。从国内外长期来看，也就只有实业能够创造财富，实业才能让经济稳定，不断的稳步增加百姓收入。整个社会也就慢慢的重新繁荣起来，并且是健康的，一个繁荣的社会，财政和税收根本就不再是问题了（为了打击炒房，房产税正常开收，把现在的不满两年房屋过户的增值税提高，也可以延长到五年，总之就是彻底不依靠地产发展经济了，不过真正的健康的繁荣社会，地产不想繁荣都难，那才是正常的状况，不像现在畸形的土地财政）。美国那些发达国家也是靠着实业称霸全球，而且一直很稳。
楼市也好，经济也好，教育（经济原动力）也好，也许上面高层有更好的政策去应对，作为一个小老百姓，只要求政策别变化的太过频繁，太过冲动就好，不要朝令夕改，疫情阴霾还没散去，能有办法让我们多增加点收入就满足了。而且，这两年，疫情消耗了巨大的财政资金，物价承压，收入反而减少，经济刺激政策已经箭在弦上了，再不发，后果不堪想象。
至于要粮食还是要房地产，我看还是选择前者吧
下面是扩展部分
客户买房建议
房东卖房建议
房产中介的未来
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先说买房建议：
大浪淘沙，千锤百炼，终得真金，过去“缺房子的年代”，房地产行情好的时候，房子基本都好卖，同类型的不同房源之间，价格差距也不大，比如一个多层不带电梯的一楼和楼顶成交价格价差很小，成交也快。但现在呢，现在同样的一楼和楼顶，不仅仅是价差大的让楼顶房东无法接受，两者成交的速度更是让房东心理崩溃。尤其是目前房价进入调整周期的时候，更是如此。那么结果出来了：有人买(投资）的房子，十年翻了三四倍；有人买的翻了两倍；有人买的翻了一倍甚至略微涨了点，有人买的房子平价卖都卖不出去。有了这种结果以后，才有了目前大量的看了两三年房子始终没有买到合适的房子的客户，他们确实是害怕了，毕竟买套房子需要全家多年的积蓄，非常不容易，这种心情我是很理解的。
形成上面这种结果的原因，不是一蹴而就的，是经过多年的，人们不断增长的对居住空间舒适度和房屋质量、房屋配套等房屋内在的和外在的保值、增值因素、成长空间决定的。随着收入的增长，这种提升要求每年都增长一点点，累积到最后就形成了这种房价分化很大的结果。但是这种需求背后是要靠强大的经济实力去支撑的，不可能永远保持这样。所以这种疯狂的要好的、要新的、轻蔑价格的需求，导致了开发商过于乐观的开发速度，最终导致速度过快，老百姓透支到达极限，最终无法承受，形成今日之恶果。这也最终形成了历次房地产大周期调整的规律。只不过这次调整，遇到疫情，又遇到国内外政策变化，百姓的经济收入增长速度减缓，所以这次调整周期要更长一些。我在这篇公众号前一部分里面也说了，房价和收入的增长，在目前的劳动生产率下，必须保持同步，不同步，要么过热，要么过冷。过于透支未来，总是要还的很惨烈。这就是我第一个买房建议，清楚市场需求，但要量力而行，不要过于透支明天。
第二个建议：买入时机。在2018年，2019年，我会告诉每一个找我买房的客户现在的房价肯定是有水分的，这个需要两三年的时间去消化，如果不能接受这种水分，不能承担未来下降的风险，就暂时不要买。在这个时候买，说的难听一点就是高位接盘，如果是急需房子自住，那就请忽略这一点。其实高位接盘并不可怕，可怕的是买了房子以后，自己的收入不能正常的增长。很多客户，虽然是买的高位，但是买了房子以后，收入增长的很多，那么对他来说，即使遇到行情不好，一点焦虑感都没有。所以，如果您对自身未来的经济状况没有把握，请一定把握好买入时机。
第三个建议：买什么样的房子最保值（达到最高的居、投价值）。
任何房屋都有内、外两个价值属性，外就是指的位置，某香港首富不是一直强调位置吗，就是他说的那个地段，也叫位置。但从我自身的从业经验来看，从潍坊来看，光有位置，那仅仅是选房成功的第一步。第二步，就要看内在的了。外部的，不需要专业的房产知识，只要不是傻子，都知道哪个地方好（尤其是学区房）。但是内部的，就需要有点专业知识了，或者说找一个靠谱的中介人员学习一下。内在的包括：容积率、房屋建造质量（房屋主体、防水等）、建成时间、楼层、楼距、户型、公摊、水电暖气等生活配套、小区环境、车位、物业、居住人群等等。这些都会牵扯房子保值。我为什么把容积率放到第一，因为无论哪个小区，你进去的第一感觉，首先就是容积率造成的影响，容积率直接或间接影响生活的因素最多。这个我就不多说了，大家自己上网查查名词概念，在这里讲一个笑话，我刚从事房产行业的时候，去售楼处，问一个置业顾问小姑娘，我说你们这个盘容积率多大，她一下子就蒙了，因为那时候比较早，销售人员的培训并不专业，很正常。她去查了一下子，然后回来告诉我，她说我们楼盘的容积率很大，非常好，比其他楼盘都大，他们的容积率都很小，我们比他们强多了，我当时就有点蒙，她怎么这么敢说，她认为容积率越大越好，典型的为了成交，啥都敢说型的。所以，买房子，自己不专业不要紧，要多学习。坑很多，学习都不敢保证会不会掉坑里，何况不学习了。
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给房东的建议
这几年生意难做，开销又大，现在很多人的资产只剩房子，但如果房子也不能变现，也就不能称之是资产，这是很可怕的事情，不得不察。要想尽快的卖掉房子，首先就要计算一个合理的挂牌价，挂牌价可以参考其他人的报价，也可以咨询房屋中介，其实报价并不简单，平时就需要留意一些房产交易信息，要弄清楚目前是处于房产大行情的什么阶段，看看我上面写的那个客户买房建议。
挂牌报价具体可以采取梁氏区间加权平均法，这是我自己总结的，经常给房东报价的方法：就是综合考虑一个最低心理承受价格，考虑一个最理想的高价，然后两个价格加起来除以2，根据卖房的紧迫程度，最终决定挂高于还是低于这个加权价对外挂牌。术业有专攻，这个办法不是书本上的东西，是来源于我本人的实际操作。
第二点建议，就是要“广撒网，多捕鱼”，充分利用手机、互联网的红利，不要再和过去那样，客服怕骚扰的心理，要想快速高价的卖掉房子，就得承担点压力（不强求，根据心理承受能力），我发现大部分房子，房东自己挂到网上的房源，总是比单独找人卖，成交的要快，成交价格也高。我是强烈建议房东们自己发布到网站上，现在某8同城，房东反应发布不好用，那可以发布到“房天下”平台，还有百姓网都可以，最好都发一下，效果很明显，因为客户和中介都能轻松找到，非常利于成交。不过，某8同城现在限制中介打电话，尽量的发发“房天下”和其他网站。即使不发布到网站，也要尽量多找几个中介挂牌，不论大小，都要挂。不然，既不挂到网站，也不多找中介，现在的行情，除了稀有资源以外，房子会很难卖，即使能卖掉，价格也有限。面太窄了，好多客户想要还找不到你，错过成交良机。
第三点建议，对于内部装修已经老旧或者毛坯房，如果有经济能力，最好重新装修一下再卖，从目前市场看来，客户都喜欢精装未住，或者基本精装未住，这类房子容易成交，也占到了成交量的大部。装修不要糊弄，可以简单，但不要糊弄，选材要环保，风格要清新。
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房产中介的未来
在过去的十几年里，只要享受过地产红利的人，基本都和房产中介打过交道，有些人打的交道还不少，不管你是主动还是被迫的。不过，那只代表过去，今后房产中介的未来，虽然我还没有离开，但我是比较不乐观的。原因如下：
首先，中介吃的主要是信息这碗饭，也就是房源，但是房源有地域的局限性，自从房源开始连锁门店共享以后，才真正发展起来。不过，随着网络的深入成熟发展，现在已经很少有人上门登记房源或者咨询买房事宜了，大家都依靠手机和网络，这就是说，中介靠街的门头房其存在的根本意义已经不复存在了。我们身边这些中介门店已经陆续关了小一半了，这里面有地产大周期的原因，但更多的还是行业自身调整的原因。有不少关店的中介，已经转战写字间了，适者生存啊。这两年像杭州、深圳这些大城市都已经开始建设官方的二手房交易平台，这些地方传言，一旦平台完善了，可能房产中介会消失一大半。不管这个消息真假，房产中介行业自身面临的调整已不可避免了。因为客户和房东都需要一个全面的、齐全的、完善的、真实的、安全的网络房产信息平台，以便从上面看房，买房。目前民间的这些房产信息平台，通过这些年企业运作的效果来看，非常一般，虽然每年都有提高，但还是信息不全、隐私保护、霸王条款、虚假信息、标准不统一、各自为政，反正还是存在各种各样的弊端。所以说，这些问题，只有官方的统一平台强制要求才能解决，估计杭州和深圳及其他地方也是有鉴于此才开展的官方运作吧。一旦这个平台搞起来了，房产中介存在的空间会大大的压缩。这是大势所趋，时间上就看官方的决心了。这个官方平台对打击炒房，也是相当起作用的，比如你短期内来回挂牌同一套房源，来回交易，并且价格异常波动，系统就会有异动提醒，房管局的人就会找你麻烦了。反正中介转型，从退掉门头到进写字楼，应该也是今后房产中介的一个趋势。
第二个，这么多年了，房产中介行业的门槛一直很低，基本上谁都能随便可以从事这个行业，人员流动性非常大，这就导致一直比较混乱，有时候房东去门店或者从网上报给某经纪人一个房源，下个月再联系他，结果发现他已经辞职了，没人再管自己的房源了。很多客户买了房子，手续还没办完，结果经手的中介也辞职了，尤其是目前这种行情，辞职的多，关店的多，非常混乱。这就决定了，这个行业，如果一直是这样，就是标准的夕阳行业了（互联网埋一半，自己埋一半）。
第三点，中介的工作流程除了房源信息以为，目前已经非常透明了，越来越简单，因为现在行政部门的工作效率大大提高，服务态度也越来越好，过去，房屋过户需要来回跑几个地方，还需要中介帮助提前网签，手续麻烦。现在政府推出一条龙服务，一个窗口办完所有业务，取消了二手房网签，过户登记缴税一个窗口，手续也简化了，复印都免费了，效率提高了很多，中介的工作已不再神秘，哪怕客户和房东自己不懂，随便给行政服务窗口打一个电话，马上咨询的很明白。还有银行贷款，以前银行就那么几家五大行，现在中小银行遍地都是，个人征信系统也很完善了，审批办贷款相当的简单了，而且银行取消了担保费，因为银行间竞争激烈，也都提高了办事效率。所以，这就导致了，客户和房东不找中介办理房屋交易的越来越多，进一步压缩了房产中介的生存空间。而且，今后，这种影响会越来越大。所以，你感觉中介费不好收了，也是这个原因。这两年，还有一个很大的变化，就是客户跳单的越来越多，什么是跳单，就是客户虽然通过中介看过房子，但是最后也自己找房东交易。我具体说一下跳单的原因，当然，仅仅是个人观点，请不必认真。
关于跳单，我一开始遇到之后，也是不能理解，非常的生气，但是遇到的次数多了（当然我遇到的比较少，因为我卖房子少），同事遇到的比较多，因为他们卖的多。后来，我去商城购物，比如说买空调，遇到一个很热情的导购员，她说某某品牌的出了一款最新产品，节能又噪音小，质量很好，正好搞活动价格便宜，现在抓紧买。如果说现在如果没有淘宝的话，我可能当场就买了，但是，现在有淘宝，而且淘宝价格一般要便宜一些，那我可能一边答应导购装出很想买的样子，再问她送货，质保什么的。实际我心里恨不能马上打开淘宝看一下淘宝的价格，然后，找个安静的地方，我一看淘宝同样的款式，也是官方售后服务，价格便宜好几百，那我路上就在淘宝上下单子了。至于导购的感受，我心里几乎没有考虑，虽然，她为我服务了。为什么会这样，因为我和她之间没有契约，不存在契约精神，不存在道德欺骗，而且我看她报价格那么高，我还以为她忽悠我呢。所以，后来我琢磨买房客户的跳单，他的出发点和我买家电的心理是一样的，目的都是为了省钱，而且，很多人客户不懂中介的规则，并不是和中介认为的那样，你找我看房子，就必须从我这买。
有人知道这个中介规则，是有意跳单，但也有的人是不那么清楚的，不能否认。有时候，你找他，他会说给你点跑腿费吧，他根本不把事情看成是契约，或者很轻视中介的工作。我回头想想，我也没有明确告知客户，找我看房子就得先签协议，不然不能看房，因为你要这么说，客户一般会拒绝，他会去找别人。跳单的越来越多，这和中介行业的门槛低，混乱、交易流程简单透明、人员素质参差不齐分不开的。越是这样，再加上客户面对利益诱惑，客户和中介委托契约成立的边界模糊，他们就越容易抛开中介跳单。解决这个仁义道德的问题，需要多方面的努力，我们也一直在努力，如果解决不了这个问题，房产中介还有什么生存空间，必须转型。还有一种跳单，就是客户没有自己找房东，而是选择了另外的中介成交的，可能是因为你这里中介费太贵、或者服务不好、或者不够专业等等的原因，这是最可悲的，这可能会导致很多刚入行的中介从业人员直接离职，因为这和他认为的中介行业是一个低门槛挣钱多挣钱容易的想法结果不一样。
某个行业，如果只能靠道德去约束游戏规则的时候，干的会相当的累。上面这些种种因素加起来，我对房产中介这个行业真的是不乐观。下面我说说中介行业的转型问题，实际去年我就开始这么干了。
第一步：不再租赁较贵的门头房或者分租，减少房租压力。
第二步：将房产交易流程拆分，按项收费，可以只办一项或其中几项业务，减少客户资金压力，按需收费，促进中介行业良性发展。
第三步：增加经营项目，比如增加家庭装修和教育行业，不只依靠房产中介做为利润来源。单纯的房屋中介，是夕阳行业了。
最后，我觉得，房产中介可能还会向另一个方向发展，比如像律师行业，纯代理业务。买方或者卖方都可以找一个优秀的、有资格的（设置准入门槛）房产经纪人代理自己的需求，比如房东时间有限，那么我把房源挂到官方统一的交易平台之后，所有联系我想看房的客户，我没时间或者不愿意这么辛苦的接待，所有买房客户都全权委托给经纪人去处理全部流程，最后交易成功只需要付一部分你们商量好的委托代理费即可。买方代理也是如此。这种模式，比现在的房产中介乱糟糟的现象要好的多。官方平台提高安全的、全面的信息保障，行政服务机构和银行负责高效的业务办理，现在银行竞争激烈，这点不难做到，行政服务水平也一直在提高。然后房屋中介靠口碑和专业能力承揽代理业务，这是一个比较好的结果。不过，再想进入房屋中介这个行业，门槛就比较高了。
这篇文章我构思了很久，今天终于完成了，也有可能会被删帖。所以，如果您认同我的观点，那就请积极转发一下，让需要的人受到一些启发，我就很满足了。政策是人定的，也只有人去改变，大家都觉得这样做是必然的，那么早晚就会是必然的。
