北京认房不认贷没大戏，但楼市的黎明来了。

ideal into realitly只为购房人服务表理房前言

我可以明确给大家泼个冷水。

北京认房不认贷不会全面实行。

但北京楼市后续怎么走。

一定是乐观的。

昨儿半夜出的政策跟几年前很像。

而如果北京全数执行，后事是很难料理的。

昨儿住建部深夜发文，实际上是为了响应

“中共中央政治局7月24日召开的会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。”

那么此次发文都说了什么？划重点，降低首套首付比例，贷款利率，改善性住房换购税费减免，以及“认房不认贷”等政策。

无疑，无论是那个政策的落地或实行都会对楼市有着根本性的冲击，因为动了购房成本。

先看首套首付，现阶段的普宅首套首付35%，非普40%，如果调整，那么我们倾向猜测普宅30%，非普35%，也就是说400万的房子首付减少20万，对于大部分刚需家庭来说，20万至少是一年的收入，不可谓不大。

包括贷款利率，之前我们算过一笔账，现阶段首套利率，4.75%，bp加点是0.55，而这个加点是各个城市有区别的，如果按极端取消0.55bp的情况下，月供压力则又会减少，也是动了购房成本。

另外改善型住宅税费减免则很难界定，首先是非普，首套契税1.5%,二套是3%，如果界定二套也为改善类住宅，那么3%的契税是可以变更的。

其次，非普是有增值税的，满五差额，不满五全额，也就是说，在增值税这方面也可以有调整的空间。那么无疑，这也是动购房成本。

最后，认房不认贷，这一直是北京购房人永远的痛，年少不知首套宝贵，老来望着新房空流泪，年轻时在外地贷过款，基本在北京买房面临的就是绝望，所以这也是呼声最高的政策之一。

那么它们都会在北京实施么？

先不提今年，前言我提到过，今年出的政策和前些年很像，具体是哪年？2015年，如果经历过2015年的购房人群，或许您是沾沾自信，或许您是懊悔终生，为什么？因为15年出了种种政策导致了17年的大高点，随之而来的是各种限制房地产的政策，那么15年发生了什么？

“去库存”政策出台，第一句话是不是直击灵魂，你们常常提及的，北京动不动多少万多少万的库存，制造焦虑，去库存不正是现在需要的么？

当年，央行5次降息，3次降准，而今年2次降息，1次降准，有没有点15年的意思？

当年，营业税就是如今的增值税，5改2，再加上二套首付比例的下调到40%，是不是和上述的首套首付比例下调对上了？

当年，出台全新的公积金政策，昨天，公积金是不是嚷嚷着和绿色建筑绑定，给予优惠政策？

而仅仅是这些，15年量价齐升，短短两年的时间房价迅速攀升，更别提捎上认房不认贷，这不妥妥重大利好？

但，我认为不太可能，不说别的，光是认房不认贷一条，我觉得就能释放大部分需求，我见过的购房人太多了，被二套的购房人数不胜数，光是这一搓人涌入市场就不是小事，北京能再次承受15年的凶猛么？我觉得不行。

所以得控制，那么怎么控制？分区控制，细则控制，全面解开不现实，那么就分开来看，市场不是还分新房和二手么？谁占比多呢？二手，那么占比多的不给，给新房不就行了。

所以去年的新房老头乐推广我认为则是顺理成章，试点都做完了，出台太简单了。

那么现在二手房和新房的的库存区域谁最惨呢？无疑是郊区，所以，主要城区和不愁卖的城区不给，给郊区库存多的不就完了，有效控制涨幅和避免全市普涨和分化。

这么一听，合理了么？那么分区不就是一区一策么？耳熟么？房山区呀，去年年底到今年年初，从辟谣到正式承认，房山区的一区一策落地不也就顺理成章了么？

所以您看，北京今年是没出政策么？并不是，而是出的政策，大家都没怎么重视，而昨天晚上的重磅消息不就是汇总和排列组合扩大化么。

这么一看，铺垫和实施都合理化了，且对于北京楼市刺激不至于过大，导致应激反应。

而真正值得期待的则是改善型税费的减免，和首付首套比例的下调能做到什么份上，这才是重中之重。

要我说，如果北京悉数执行，影响是全方位的，别看上述我说的，一区一策和老头乐政策只针对新房，但还有改善型税费和首付首套比例呢，基本一网打尽。

要知道，楼市的模型，刚需是基本面，也就是说刚需接盘要改善人群的房子，改善型人群才有资金去购买，而从政策面上来看，首付首套降低就是针对刚需人群的，我见过太多300万400万总价的人为首付10万哪怕5万发愁，更别提二手房本身贷款的基数就小。

那么刚需能购买了，改善有开始减免税费，更能促进改善类需求的购房人购房，那这事儿是不是叫一网打尽呢？

需求端划分完成后，买新房还是二手呢？新房有老头乐，但供给量相对较少，且老头乐或一区一策有可能只针对郊区的情况下，新房在核心城区又少，那么核心城区的二手房则会更加受到宠爱。那么市场雏形出来了。

如果真的政策落地，核心城区的二手房和五环内有价值的板块内的次新则会更加受人宠爱，而五环外刚需的二手房和老破小会进一步受到打击，毕竟郊区供的新房较多。

所以结论则是，改善类需求的二手房会继续水涨船高，刚需趋向新房化，什么房子该留什么房子该卖，希望各位心理有个数。

最后，共同迎接楼市的黎明吧。