最高法院对《关于明确老旧小区加装电梯表决权建议》的答复

对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复

您提出的《关于明确老旧小区加装电梯表决权的建议》收悉。经商住房和城乡建设部，现答复如下：

　　老旧小区加装电梯，是党中央、国务院顺应我国老龄化趋势而作出的重大决策部署，是一项重要的民生工程，对改善包括老年人、残疾人在内的老旧小区居民居住条件具有重要意义。近年来，在住房和城乡建设部具体指导下，全国各地完善工作机制和政策体系，积极推进加装电梯工作，取得积极成效。各地人民法院亦严格按照原《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民法典》（以下简称原《物权法》和《民法典》）规定，努力为老旧小区加装电梯提供有力司法服务和保障。人民法院坚持稳妥推进，对符合法律规定的业主的诉求依法予以支持，审结大量涉及加装电梯诉讼案件。同时要认识到，既有住宅加装电梯属于依法应当由业主共同决定的重大事项。对此，必须按照《民法典》等法律规定，充分发挥各地社区党组织的领导作用，开展党组织引领的多种形式基层协商，充分发挥基层党员及热心群众、专业技术人员作用，及时化解加装电梯过程中存在的矛盾分歧，运用法治思维解决居民达成共识难等重点难点问题，推动既有住宅加装电梯工作进入法治化轨道。

　　关于老旧小区加装电梯在表决权上的争议问题。实践中通常认为，建筑物加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴。按照《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施这一业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。对这个问题，您认为按原《物权法》第76条规定，通常一个单元12户中有8户同意即可达到面积和人数三分之二同意的法定最低门槛，但如果一个单元中12户业主均参加，按照《民法典》规定至少需要9户同意，反而抬高了门槛。应当认为，您的理解切中问题的关键，即在对业主共同决定事项进行表决时，参与表决人数和面积会对结果产生重大影响。当业主参与表决比例较低时，业主共同决定事项获得同意需要的业主人数和专有部分面积相对较少，反之在业主参与度较高，参与表决比例较高的情况下，业主共同决定事项获得同意需要的业主人数和专有面积则较多。具体来说，对于加装电梯事项，假如各业主专有部分面积均相同，如果只有三分之二业主参与表决，则只需二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件；但如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件。表面上看，在所有业主均参与表决情况下，《民法典》上述规定的表决门槛相比原《物权法》有一定程度提高，但结合该条其他规定及实践中业主参与表决比例普遍较低的情况来看，《民法典》该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。

　　关于您建议对《民法典》第278条第2款出台司法解释，对表决范围大小和参与人数比例高低带来的解释歧义进行规范，并针对老旧小区加装电梯的最低门槛出具明确实施意见的问题。我们认为，实践中由于参与表决业主范围大小不同，按照《民法典》规定的表决程序，表决通过需要业主同意的人数确实有所变化。关于《民法典》该条规定在适用中是否需要解释以及如何解释的问题，我们将与立法部门及相关部门密切沟通、加强调研、认真研究，确保《民法典》该条规定正确实施，确保人民群众在老旧小区加装电梯这一民生事项上有更多幸福感、获得感。

　　感谢您对人民法院工作的关心和支持。

　　2022年7月28日

另：

既有住宅加梯纠纷类案分析与立案审查要点

一、问题的提出

既有多层住宅加装电梯是完善住宅使用功能、提升城市宜居水平、改善居民生活品质的民生民心工程，也是积极应对城市老龄化的一项重要惠民便民举措。然而在老旧小区开展既有多层住宅实施加梯工程，一定程度上对于低楼层业主的行径空间和居住状况会产生影响，致使高、低楼层业主之间利益冲突对立、矛盾纠纷显现，进而成为既有多层住宅加梯引发诉讼的主要成因。既有住宅加梯纠纷类案的处理结果将直接关涉到小区居民切身利益，同时由于当事人参与诉讼主体多，参与诉讼能力与整体水平参差，在立案登记时案件审查难度相对较大。因此归纳梳理涉加梯纠纷的类案情况，分析如何统一立案登记标准、明确法律适用、厘清审查要点，有助于裁量权规范行使、促进“类案同判”，也更有利于推动加梯纠纷妥善化解，有效发挥司法审判参与基层社会治理创新的职能作用，切实保障既有多层住宅加装电梯工作高标准、高品质、高水平推进。

二、案件类型分析

加装电梯项目实施一般需经过开展前期评估、业主意愿提出、业委会征询意愿、公示公告结果、行政规划审批、建筑方案设计等六个环节。对近年来上海法院审判实践中相关涉加梯案件情况进行梳理，分别从纠纷产生的加梯环节、起诉人主体身份及诉讼请求等角度分析，涉加梯纠纷主要可归类为排除妨碍型、经济赔偿型、程序瑕疵型、产权人或使用人变更型等四种类型。

（一）排除妨碍型

【案例一】原、被告均为某花园小区12号楼业主。原告周某等七人分别为三至六楼业主，被告王某等四人分别为101、102、201室业主。2018年4月花园小区经全体业主投票，决定启动小区加梯工作。在征询12号楼意见时，除202室业主在国外无法投票，101、102室业主表示不予同意外，其他业主均同意加装。2021年1月加装电梯项目规划设计方案进行公示，被告提出反对。后小区业委会签订电梯安装施工合同，并办理施工许可证。在施工过程中，遭到被告王某等人阻挠，致使施工停止，故原告诉至法院，要求排除被告等人对12号楼加装电梯妨碍，配合施工方实施加梯工程。

【案例二】原告殷某等12人均系某街坊65号楼业主，被告董某系该小区业委会主任。2017年7月，小区居委会与业委会就65号楼申请加装电梯向全体业主征求意见，该决议已通过。2018年6月业委会与某建设公司签订《加装电梯项目服务及管理合同》，原告支付6.5万元。后加装电梯事宜经区房管局、区规资局审批发文同意。然董某作为新一届业委会主任不同意继续加装电梯，业委会拒绝签署相关后续文件，也拒绝对项目进行申报，阻碍电梯加装工程。故原告诉至法院要求董某执行业主大会关于加梯的决议，配合办理签章等相关手续。

排除妨碍型加梯案件在涉加梯纠纷中较为普遍，所占比例最高。该类案件原告主张的诉讼请求主要为要求排除被告对加装电梯实施的妨碍行为或要求被告配合施工方实施加梯工程、继续履行加装电梯工程协议等。从原告主体身份来看，主要为所在楼栋支持加装电梯一方的所有业主或大部分业主，如上述两件案件中原告均为所在楼栋支持加梯的大部分业主；亦有案例原告为所在楼栋的个别业主提起诉讼，其作为所在楼栋的楼组长，在加梯过程中代为收取了加装电梯费用，故作为代表提起诉讼（见案例四）。从被告主体身份来看，主要为所在楼栋反对加装电梯并实施妨碍一方的业主（见案例一）；而案例二中被告为所在小区业委会主任，因业委会换届后，被告作为本届业委会主任因不同意继续加装电梯，拒绝签署相关文件而引发诉讼。

（二）经济赔偿型

【案例三】原告荣某系某小区业主。2021年8月，荣某所在楼房申请加梯。由于荣某居住于底层，其认为加装电梯会影响其居住环境的采光与通风，故不同意加装；而楼上住户均予同意。加梯工程启动后，荣某以其不同意加装电梯且未对其达成加装电梯补偿方案为由，将楼上住户王某等29人诉至法院，要求被告赔偿因安装电梯对原告房屋造成的损失5万元。

【案例四】原告李某系某小区4号楼顶层业主，被告甲公司系加梯施工企业，被告夏某等四人系4号楼业主，第三人分别为小区业主委员会及4号楼其余业主。2020年5月经多次协商，某小区4 号楼19户业主一致同意加装电梯。同年11月，相关业主、业委会与甲公司共同签订4号楼加装电梯工程承包协议，对项目价格、付款期限、违约责任进行了约定。签订后，原告李某等业主积极推进加梯事宜，并依约支付加梯协议约定的25.5万元。后由于被告夏某等四名业主推翻其各自同意加梯的签名，多次向政府部门信访阻挠履行加梯承包协议，甲公司对该项目施工停滞。后李某诉至法院，要求被告甲公司、夏某等人继续履行加梯工程承包协议，要求各被告赔偿原告经济损失42,500元。

经济赔偿型加梯案件根据原告主体身份不同，主要分为两类：一类是由低楼层反对加装电梯业主提起诉讼，起诉同意加装电梯业主要求赔偿其因加装电梯对其底层房屋贬值、跌价造成的经济损失（见案例三），或者因加装电梯出现的影响采光、通风、噪音、侵私等对低楼层业主侵害相邻权造成的损失；另一类是同意加装电梯业主对反对加装电梯业主提起诉讼，要求赔偿因施工停滞造成的损失和提起诉讼如聘请律师产生的费用等（见案例四）。关于经济赔偿的诉讼请求，案例三中原告系基于相邻权纠纷提起；而案例四中原告系基于业主、业主委员会与加梯施工企业签订的加梯承包协议提起。

（三）程序瑕疵型

【案例五】原告洪某系某小区22号101室业主。被告系该小区业主委员会。2021年该小区启动加装电梯程序并进行意见征询。经征询，101室业主洪某与102室业主提出反对，其余二至七楼业主均表示同意或弃权。原告认为征求意见时201室、302室业主非本人签字，应属无效，另除意见征询环节外，其他签订施工协议等流程只有业委会、代建方及三楼以上业主参与，其并不知晓。故诉至法院要求停止22号楼加装电梯工程，恢复原状。

【案例六】原告魏某等5人均系某北路228弄116号业主，被告杨甲系116号101室产权人（系美国籍，在美居住），被告杨乙等2人系101室同住人。2019年起，116号所在小区业主委员会就加装电梯事宜发函征询，并履行相应审批手续，获许可证明。2020年5月电梯施工开工，后遭到被告杨乙等人阻挠，致施工停滞。被告杨甲等人认为申请施工许可并非其本人签字，系他人代签，加装电梯破坏绿化，产生的噪音影响房屋价值，故坚决不同意加装电梯。协商未果，原告等人提起诉讼。

对于程序瑕疵型加梯案件，原告的主体身份主要为反对加梯业主，其将业主委员会列为被告，以加装电梯过程中存在程序问题为由要求业委会撤销加装电梯的决定或决议（见案例五）。在反对加梯业主作为被告的案件中，其应诉时较多以加梯过程中存在程序瑕疵、程序违规等理由作为反对加装电梯的抗辩意见。加装电梯过程中的程序瑕疵主要集中于前期评估、意见征询、公示公告等环节，主要存在以下几类情况：（1）未征询低楼层业主意见；（2）意见征询时业主本人未签名或由他人代签、冒签；（3）业主征询意见比例不达标；（4）加梯流程、设计方案等未公示；（5）加装费用政府补贴不透明；（6）公示公告期限不足等。

（四）产权人（使用人）变更型

【案例七】某小区某号107室原权利人为案外人沙某。2020年11月，该房屋经核准变更权利人为原告陈某。某电梯公司于2019年9月制作《加装电梯业主联建协议书》，包括沙某在内所有28户业主均签字同意加装电梯。后小区业委会书面征集小区居民意见，确认加装电梯申请获得全小区三分之二以上业主支持同意，之后完成审批手续，加装电梯项目开始施工。原告陈某得知加梯施工后，以其在购买107室房屋时并不知晓原业主已同意加装电梯、加装电梯需占用小区道路和绿地、该决定所依据的表决人数和同意人数均不符合法律规定等为由提起诉讼，要求撤销被告业委会关于某号加装电梯的决定。

产权人变更型加梯案件，主要是在加装电梯所有权人的房屋所有权发生变更时，变更后的房屋所有权人通过买卖、赠与等方式受让房屋所有权，以其对于房屋加装电梯的情况不知晓为由提起撤销之诉。类似的情况还有：加装电梯所有权人将房屋出租、出借或通过其他方式转移房屋使用权的，加装电梯所有权人为公有住房承租人时，通过差价换房等方式变更公有住房承租人情况等。

三、案件主要特点

基于类案分析可以发现，大多数情况下，在业主意愿征询的过程中，低楼层业主持反对意见，甚至有少数持反对意见的业主在项目进展过程中实施妨碍加装电梯的行为导致加梯工程停滞，与高楼层业主加装电梯的强烈需求与迫切意愿形成矛盾冲突点，由此导致纠纷诉讼产生。案件主要存在以下几方面共性点：

（一）加梯过程参与主体较多

通常情况下，房屋业主是加装电梯的主体，加装楼栋所属小区业主委员会是加装电梯的申请方，负责加装电梯的业主意愿征询、资金筹措、协议签订、项目申报、工程实施、维护管理等工作。若该小区尚未成立业主委员会，则由房屋所在地居民委员会指导推荐业主代表作为加梯申请人。业主作为加装电梯的重要主体，在涉诉时主要分为同意加梯业主一方（主要为高楼层业主）、反对加梯业主一方（主要为低楼层业主）以及部分商户业主（主要为底层沿街业主）。此外，可能还会涉及房屋所属小区业主委员会、加装电梯施工企业、物业服务企业等主体参与诉讼。

（二）涉案当事人人数较多

依据《中华人民共和国民法典》第278条之规定，申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼栋全体业主意见，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。如果加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同时建设改造资金、电梯运行资金、维护保养资金等，均需要建设项目合同中的业主全额自筹出资，出资比例由加装幢业主协商确定。因此，在当事人起诉或者应诉的大部分案例中，加装电梯所在楼栋的绝大部分业主均作为原告或者被告参与诉讼，诉讼参与人人数众多。

（三）法律关系较为复杂

在加装电梯过程中，加梯所在楼栋业主作为加装电梯的主体，所在小区的业主委员会作为加装电梯申请方，代建企业作为加装电梯实际施工方，电梯交付使用日常运行维护企业；居民委员会作为社区协商平台，积极组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求；区政府相关职能部门开展加装电梯项目的指导、审批、监管及社区协商指导等工作；各街道、镇政府负责所在街镇加装电梯项目的组织实施和协调工作。加装电梯流程专业、环节较多，涉及民事、行政法律关系，法律关系较为复杂。

（四）案件调解难度较大

首先，高低楼层业主间需求各异，对于加装电梯意愿不同；其次，部分业主对于加装电梯过程中的工程安全保障及房屋建筑安全存在顾虑，因加梯导致的采光、通风、通行、隐私权等业主相邻权益矛盾较为突出；最后，加装电梯对低楼层业主经济利益补偿意见不一，以及存在业主出于对自身房价降低等因素的考虑等。以上种种考量因素，导致利益各方意见相左，居民委员会等基层社区组织介入调解工作收效甚微，在法院诉讼过程中调解难度增大。

四、立案审查要点

自“立案审查”到“立案登记”转变以来，人民法院立案受理制度发生了根本性变革，然而立案登记制并不意味着对于当事人提交的起诉材料无需进行审查，而是需要在立案受理环节对是否符合法院管辖、是否符合起诉条件进行审查。根据《民事诉讼法》第122条规定，起诉必须符合：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖等四个条件。

涉加梯纠纷案件因主体涉及业主、同住人、业主委员会、加梯企业等，诉讼类型主要包括：相邻关系纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷以及合同纠纷等。当事人提出的诉讼请求涵盖：排除妨害、赔偿损失、撤销决议、履行合同等。在立案受理环节中，需根据案件请求权基础予以分类审查。

（一）相邻关系

相邻关系是指相互毗邻的两个以上的不动产所有人、用益物权人或占有使用人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。在本质上，相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制。相邻关系纠纷是重要的物权纠纷类型，在既有多层住宅涉及加梯单元的业主之间产生的纠纷也是最为常见、最为主要的矛盾（见案例6）。主要由同单元业主作为诉讼当事人，可能涉及全部或部分业主。因此在立案审查过程中，诉讼双方均需为房屋产权人，需要求当事人提交相关证据材料。诉讼请求主要表现为同意加梯方起诉不同意加梯方排除妨害（见案例1）；不同意加梯方起诉同意加梯方赔偿损失（见案例3）。

相邻关系类纠纷依据《民事诉讼法》第33条第1项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。其中排除妨害和损害赔偿又是加梯类案件两种主要的诉讼形式：（1）排除妨害是物权保护的一种重要方法，在加梯纠纷类案中因涉及不动产物权的排除妨害，应当依据《民事诉讼法》第33条规定，由不动产所在地人民法院专属管辖；（2）财产损害赔偿则属于侵权责任纠纷的责任承担方式，在加梯案件中表现为物权受到侵害后的损害赔偿，应当依据《民事诉讼法》第28条规定确定案件管辖，由被告住所地或侵权行为地法院管辖。

（二）业主撤销权

业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。在加梯类案件中可能涉及业主与业主大会、业主委员会之间因住宅加梯决议效力问题引发的纠纷。主要争议焦点为：加梯决议的前置程序是否合法合规，另有部分案件涉及主体签名真实性（见案例5）、房屋产权变更后前产权人签名效力的问题（见案例7）。在立案登记制审查中，原告为小区内房屋的产权人，应提供相应房屋所有权登记凭证；被告应为加梯决议作出主体，亦应注意业主撤销权诉讼范围仅限于业主大会或业主委员会作出的决定，需与小区业主自治内容予以辨析区分（见案例2）。若在加梯决议的过程中，对于小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，有关业主提出异议向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院应不予受理。

业主撤销权纠纷应由建筑小区所在地人民法院管辖。如果原告未能获取小区加梯决议或诉讼相关依法应当公开的资料和情况，可单独提起业主知情权诉讼，也可在业主撤销权诉讼中一并要求业主大会或者业主委员公布其决定内容和有关程序等事项。

（三）合同关系

在司法实践中，大部分涉加梯的合同纠纷发生于加梯施工企业与业主大会、业主委员会之间，就加梯合同的履行和违约责任等产生争议，可依据《民法典》合同编对照审查合同主体、合同内容与案件诉讼请求。也有部分案件（如案例4）因涉案合同由同意加梯业主、业委会、加梯企业共同签订，在加梯因故暂停时，同意加梯业主作为合同一方主体，亦有权起诉要求继续履行合同。

在合同类案件的立案审查中，应优先审查合同中是否存在约定管辖的情况。若合同中未约定的，则适用《民事诉讼法》第23条规定：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。其中关于合同履行地的认定，需要结合主合同与案件诉讼请求，依据《民事诉讼法司法解释》第18条规定予以认定，对照结合原告的诉请与其在合同中所享有的权利，只有诉请为给付之诉，且与主合同中所享有的权利一致时，才可依据诉请类型导入对应合同履行地，即“争议标的为给付货币的，接受货币一方所在地为合同履行地”。

涉加梯纠纷类案件立案审查指引

纠纷类型

主要案由

诉讼请求

案件管辖

相邻关系

相邻关系纠纷、排除妨害纠纷权、恢复原状纠纷等

排除妨害等

不动产所在地法院

财产损害赔偿纠纷

侵权损害赔偿

被告住所地或侵权行为地法院

业主撤销权

业主纠纷撤销权、业主知情权纠纷

撤销小区加梯决议等

建筑小区所在地人民法院等

合同关系

承揽合同关系、服务合同关系等

履行合同、赔偿损失等

被告住所地或合同履行地法院

五、结语

随着既有多层住宅加装电梯工作全面开展，涉及加梯纠纷类案件数量一定程度上呈现增加趋势，为切实保障既有多层住宅加装电梯工作有序规范推进，在对加梯类案立案登记的过程中，要坚持依法审查，关注涉诉主体之间的关系、请求权基础及相应诉讼请求，明确案件的管辖依据；同时，充分有效发挥司法审判参与基层治理职能作用，加大非诉争议解决力度，妥善化解加梯纠纷，大力倡导和谐包容、互信互助的邻里风尚。

吴瑞益上海市闵行区人民法院立案庭副庭长

王思悦上海市闵行区人民法院立案庭法官助理

编辑：大壮

律师简介

连大有，又名连有，山东人，民进会员，法学学士、经济学学士、法学硕士，教授，仲裁员、研究员、经济师，主任律师、北京京本律师事务所首席律师。先后毕业于中国人民大学经济学院、中国政法大学民商经济法学院。现被聘为北海仲裁委员会（北海国际仲裁院）仲裁员、全国经济管理院校工业技术学研究会沟通与谈判委员会委员、中国中小企业协会调解中心调解员、中国政法大学法学院法律诊所兼职教授、海南师范大学法学院客座教授、山东管理学院劳动关系学院客座教授、广西壮族自治区柳州市检察官协会特邀理论研究员、广西壮族自治区柳州市人民检察院特邀理论研究员、《法治日报》法人智库高级研究员、《中国商报·法治周刊》法商智库高级研究员。另为《中国商报》、《法制晚报》、《法人杂志》、《法制与新闻》、《上游新闻》、《澎湃新闻》等媒体评论员。

2009年度北京市青年骨干教师。2012年被聘为广西壮族自治区柳州市检察官协会特邀理论研究员、广西壮族自治区柳州市人民检察院特邀理论研究员。2020年被评为年度商事法治建设年度典范人物。并担任国内多家企业的法律顾问。

主要研究领域为：刑事辩护（企业家犯罪、职务犯罪、经济犯罪、企业刑事风险防范）、经济法（公司与企业法、金融法、互联网与反垄断）、民商事合同、国际贸易与国际金融、企业法律顾问、企业合规研究。

案件代理：近5年来代理上百起案件分布北京、上海、广州、深圳、山东、山西、河北、河南、江苏、浙江、重庆、云南、贵州、四川、辽宁、吉林、黑龙江、安徽、陕西、甘肃、新疆等地。

媒体采访：自2015年以来，连大有律师曾接受中央电视台、央广新闻、新华社、人民日报、人民网、光明日报、法治日报、法人杂志、法制与新闻、中国青年报、北京青年报、中国商报、新京报、澎湃新闻、南方都市报、半岛都市报、浙江教育电视台、北京电视台、齐鲁晚报、半岛都市报、上海东方电视台、东方网、上游新闻、界面新闻、封面新闻、中国产经新闻、江苏卫视、中国新闻周刊、法律与生活、法制与新闻、民主与法治、民生周刊、华夏时报等广播、电视、报纸和杂志等各类媒体的采访、点评热点案件或撰写案评200余件。

学术成果：自2007年以来在北京大学出版社、清华大学出版社、人民大学出版社、南京大学出版社、上海财经大学出版社、机械工业出版社、化学工业出版社、电子工业出版社等出版专著及教材30余部，发表各类学术论文30余篇。

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