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下方是我的公众号，如果你想了解各个上海楼盘的内幕信息，记得，一定关注这个号，别迷路！当下，卖房子也许比买房子更受罪！太心塞！卖不出去又不敢买！在上海有的板块中的小区房价仍在持续下跌，一朝回到6年前，跌麻了！有的版块的小区自2016年起，至今未见任何价格上涨的迹象。从2023年开始，上海这些板块中的二手房成交价持续低迷，尤其第二季度呈现出持续的下跌趋势。现在一起看一下，这些板块中板的哪些小区跌回六年前！
静安 海防村
2023年成交均价：约17-20万/㎡
2018年成交均价：约15-20万/㎡
尽管海防村位于静安区著名学区房，但其涨幅却不及静安的平均水平。在郊区，这个位置属于比较高档小区之一。在2018年之后，海防村的单价维持在15-20万之间，呈现出相对稳定的态势。这和周边楼盘价格相比是个不错的成绩。在享受顶级的静教院学区的同时，自住家庭的经济状况得到了很好的维护，房价并未遭受过多的损失。
杨浦 长海二村、密云小区
长海二村2023年成交均价：约5.21万/㎡
长海二村2018年成交均价：约5.25万/㎡
在杨浦的版图中，中原地区的长海二村也陷入了2016年的低谷，成为了一个相对较为脆弱的板块。自2020年起，中原地区普遍呈现出约20%的上涨趋势，但目前已基本回归初始状态。
密云小区2023年成交均价：约9-12万/㎡
密云小区2018年成交均价：约9.5-11.5万/㎡
密云小区是二师附小、铁岭中学双学区，一直是杨浦家长心中的圣地。学区房遭受打击后，房价却直线下滑。密云小区曾经连续突破14万，2023年后跌回9万多。论跌幅，密云小区一定傲视群雄。
虹口 玉田新村
玉田新村2023年成交均价：约4-6万/㎡
玉田新村2018年成交均价：约4.5-5.5万/㎡
虹口的学区房主打一个不温不火，2020年全市学区房大涨，虹口学区房涨幅20%都不到。当然现在这20%的涨幅也一抹到底，曲阳三小、曲阳二中双学区玉田新村，房价已经降回2016年。
宝山高境一村、淞南四村、保利叶上海
高境一村2023年成交均价：约4.8万/㎡
高境一村2018年成交均价：约4.8万/㎡
淞南四村2023年成交均价：约4.5-6万/㎡
淞南四村2018年成交均价：约4-5.5万/㎡
2020年这一波暴涨高境涨幅约20%，跑中中外环大盘。2022年以后高境开始暴跌，目前20%涨幅已基本清零。更加可怕的是，2016年以后高境一直处于阴跌状态。因此，目前的物价比2016年更为亲民。这也让很多人开始怀疑高境是否在下跌了？在2016年，高境一村的业主们决定采取高位抛盘的策略，以置换更具品质的区域。在淞南四村中，2016年的交易价格达到了53860元/平，然而到了2023年，这个数字已经降至45206元/平，与高境隔壁的淞南同病相怜形成了鲜明的对比。
回溯至2016年，仍有一位外环门将顾村未能幸免。在上海，顾村保利叶一直以其卓越的品质著称，除了停车位不够充足，其他方面都表现出色。此外，不少人曾看好这个主城区品质小区，相信它一定不会出现任何问题。然而，这股市场的波动，将其推回了最初的状态。最近几组交易的价格已经回落了超过4万，这意味着我们已经回到了2016年的交易状态。2017年保利叶在上海售出5.5万多元，这意味着就算2017年买入至今仍被套牢。
临港凯德新视界
凯德新视界2023年成交均价：约2-2.5万/㎡
凯德新视界2018年成交均价：约1.8-2.5万/㎡
凯德新视界小区临港后2017年份开盘，小区的平均售价为2.3万元。这个价格和周边房子差不多。目前二手房的售价已降至2.3万元，这意味着该项目六年来不曾出现任何上涨。当年很多业主选择在这里购买的，他们的初衷是将房价上涨后的房产置换至市区。如今随着时间的推移，与市中心的距离日益拉大，置换的前景已经变得黯淡无光。如果换房的话，价格肯定要翻一倍以上。凯德新视界位于临港核心区的边缘，面临着自身难以保护的风险，同时也无法抓住任何翻身的机会。
实际上，大多数暴跌的板块都表现出了明显的劣势，这是它们共同的特征。顾村被誉为外环界的守门员，因为他的实力相对较弱，而外环区的强势板块以及次新房的房价都能够承受得起。周浦被环二多次推崇，原因在于其作为一个典型的强势地区，一直以来房价保持着强劲的态势。在这里买房子，只要不出问题就可以，而且还能享受免费午餐。2020年初周浦明天华城的单价仍在5万以上，之后一飞冲天到7万元。
尽管市场走势不佳，明日华城仍将保持着7万的高位交易量，这一数字令人惊叹。不仅有7万以上的挂牌，更有7万多的挂牌仍在继续交易。这意味着市场仍然保持着向上态势。弱势板块的涨幅为0%，而强势板块的涨幅则高达40%，这表明了市场上存在着明显的分化趋势。过去一年来，楼市分化明显。自2020年起，城市房价出现了严重的分化，远郊新房未见上涨，而市区则出现了大规模的上涨。郊区二手房则出现大幅上涨，很多人都在观望。在市区中，有一些脆弱的老破小，他们趁着混乱的时机获得了一波上涨，但现在却被重新打回了原来的状态。尽管优质社区也面临着下行的压力，但其整体价格普遍保持在较低水平，仅需支付9折即可实现快速销售。
到目前为止，房价的分化已经进入了初步的阶段。目前房地产行业的发展已经进入一个新阶段。在未来的四年中，一些处于弱势地位的板块将继续保持平稳状态，而高质量的区域则具备一定的上升潜力。六年加四年正好是十年的大周期。如果现在买的是中低档房，那么未来几年房价会有一个明显下降，但是我们可以通过投资来实现保值增值。10年来，有的地区横盘整理，但实际上等于下跌50%。如果你有这样的感觉，那么就应该买了，因为现在是一个买方市场。2026年的房价买入和2016年持平，人们是否感到压力小一些？在过去的十年中，房地产市场经历了一个快速发展阶段。刚需买方越来越容易。很多人都在抱怨房价太高，但也有一部分人认为房价应该是个好兆头。在过去的十年中，一些地区的房价持续攀升，其中大多数优质板块的房价实现了翻番的增长。现在买房子的人越来越少。2026年的房价买入是2016年的两倍，这是不是更大的一倍？房价上涨主要原因在于需求拉动和供给推动。改善买房变得越来越困难。房价的分化最终呈现出了一种独特的形态。
“卖不出去又不敢买”！“房价涨了这么多，我也不想卖。”上海二手房市场的萎缩，实质上是由于供需结构的失衡所导致的？一位二手房业主如是说。“我不敢出手的原因是我看不清房价的后市，会担忧可能当下买房价格会跌。”购买方从渴望成交的状态转变为观望的状态，这是因为他们希望保持观望的态度。
目前，购房者的置业情绪受到多种因素的影响，其中居民对收入的预期偏低，房价下跌的预期较强，以及购房者对于期房烂尾的担忧等因素仍然是至关重要的。在这种背景下，楼市调控将更多地体现为需求管理而非供给管理，但由于经济下行压力较大，预计下半年楼市调控不会放松。下半年房地产市场的走势将直接受到诸多因素的影响，其中包括但不限于市场状况的改善程度以及政策对市场的支持力度。
附上海第七批次新房预测名单：预测需要积分项目精选
开云艾尚里
建面约89-185㎡2-4房/预计10万+元/㎡
积分预测：50-55
推荐：★★★★
北蔡，坐落于浦东的内中环间，地理位置不错，西侧是前滩与世博后滩，东侧是张江，北面是花木，周边堪称都是豪强板块。
项目地处浦东内中环，新杨思地块（高青区域）。新杨思地块（高青区域）以创新型生产服务和体验型生活服务为主导，形成多元体验的活力中心，打造成以商业、商办、文化为特色的综合型地区中心。是浦东金色中环带中少数几个位于内中环的区域。
轨交方面，周边有6号线以及13号线，二者距13号线华鹏路站步行可至，1站可换成6号线，2站可换乘7、8号线。
自驾方面，两个项目距离内环均不到3公里，距离中环路不到2公里，西侧就是杨高南路快速路，可直达陆家嘴。
商业方面，附近有长青生活广场，大华锦绣嘉年华和巴黎春天等商业中心。
教育方面，周边有明珠小学、新舟中小学、世博家园实验小学、上海市浦东新区教育学院实验小学等学校。如果你对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！绿城·外滩兰庭二期
建面约188-217㎡3-4房，前期14.5万元/㎡
积分预测：80+
推荐：★★★★★
绿城外滩兰庭二期预计第七批次入市，主力建面约188-217㎡3-4房，该盘一期价格14.5万/平，基本上是买一套赚一套！如今，它的姐妹绿城黄浦湾曾以24.2万/㎡打破当年新房成交价纪录，最高达38万/平。
绿城外滩兰庭就位于绿城黄浦湾曾的北侧区域，当年浙江华浙置地拿下的是2号、3号和11号地块，11号地块在2005年引入绿城，也就是已经交房多年的绿城黄浦湾一期。
剩余的2号、3号地块因动迁原因，一直到最近两年才启动，也就是刚刚官宣并启动销售的绿城外滩兰庭。根据方案显示，外滩兰庭的两个地块均有大堂和会所配套小区2个地块各2栋、29层，项目建筑总高100米，算下层高——惊人的3.45米！顶级豪宅的水准！项目还将有大户型产品推出，总价超过3000万以上，明年豪宅客户接着重点关注吧。如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！理想之地
建面约103-145㎡3-4房，联动价5.04万元/㎡
积分预测：65
推荐：★★★★
理想之地1批次于6月18日首开入市，870套房源当天即告售罄。据悉，项目2批次房源至少推出585套房源，建面约103-175㎡3-4房。
项目位于嘉定区中心位置，属于上海五大新城之一嘉定新城的核心区。距离市中心人民广场直线距离22公里，距离虹桥枢纽直线距离16公里。
项目地块位于嘉定新城核心位置，距离11号线嘉定新城站直线仅约150米，紧邻万达广场，北侧是瑞金医院北院。
如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！静安天悦
建面约107㎡3房，前期10.52万元/㎡
积分预测：73+
推荐：★★★★
静安天悦本身就是身处顶流板块大宁，又是四期收官房源，仅205套107㎡3房，即便千万级的新盘都要集中入市，怎么看ta都不像是分数会降低的样子……
项目位于静安大宁板块，这里的发展日新月异，拥有约150方国际商业设施，以及约120万方科创产业规划。甚至在位置上，比金茂府更靠近大宁商圈和地铁站，配套醇熟，生活氛围浓厚。交通方面：紧邻共和新路南北高架，直线距离1号线上海马戏城站约450米。
商业方面：地块1000米范围内有大宁国际商业广场，以及已开业的大宁久光百货。
医疗方面：第十人民医院、上海中医医院、同济大学附属口腔医院等三甲医院就在近旁。
生态休闲：东侧是海上文化中心，周边有大宁灵石公园、闸北公园、广中绿地、金茂中央花园，在上海市中心，四大公园生态资源，是难以复制的舒适生活。
如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！中建御华园
建面约100-320㎡高层/联排，联动价8.3万元/㎡积分预测：75+推荐：★★★★该项目是中建八局＆张江投资，当时以93507万元竞得的浦东新区Z00-1603单元（张江集镇）B05-15地块(“城中村”改造项目-张江镇田园、江欣地块）。
成交楼板价40470元/平方米，房地联动价83000元/平方米。
其所处上海张江，作为国家级高新技术园区，当前已汇聚2.2万家企业、49.9万从业人员，其中硕士及以上人才占比超过16%，是全国创新人才聚集地。
预计到2025年，张江战略工业总产值可达1.1万亿元，累计新增上市企业100家，将建成超过3000万方产业集群，就业岗位约88万个，是整个上海最强的产业引擎之一。
交通配套轨交出行，2号线广兰路站、21号线（在建）自驾出行，中环路、龙东高架等商娱配套
广兰路站TOD商业办公综合体（规划中）周边3公里以内有长泰广场、汇智国际商业中心、上海传奇商业广场、天之骄子生活新天地等医疗配套
约3公里内，上海市中医药大学附属曙光医院(东院)
教育配套
前湾张江中心小学，华东师范大学张江实验中学
（新房项目不承诺学区对口，一切信息以教育局公示信息为准）
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其他新盘精选
海玥·黄浦源
黄浦区人民广场苏州河新地标「海玥黄浦源」售楼处已开放建面约93-577㎡高层公寓联动价：高层13.8万/㎡、别墅25万/㎡海玥黄浦源地处黄浦静安交汇处，南临人民广场，北临苏州河，地理位置得天厚。地铁1号线新闸路站、13号线自然博物馆站、黄河路美食街、南京东路步行街、游艇码头、雕塑公园等都近在咫尺，是上海建工倾力打造的市中心品质小区。项目效果图周边配套
交通方面，项目紧邻地铁1号线、13号线及南北高架，公共出行或自驾都十分便捷。
商业方面，项目周边有人民广场、南京东路、南京西路等高端集中商圈。
教育方面，项目周边有上海市黄浦区曹光彪小学、上海市格致初级中学等知名院校。
医疗方面，周边有上海市长征医院、上海市静安区北站医院、上海市静安区中心医院等。
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普陀内环内苏河畔的天汇玺项目价格约10.52万/平，对于内环新房来说，价格依旧具备相当大优势，此次二期推出三栋共120套房源，面积段为约101-157㎡3-4房。对于购房者来说，天汇玺的分数预计55分上下。一期积分55.27分，对于心仪内环但分数不高的购房者比较友好！二期只有124套，预估积分进一步上扬一点是比较有可能的，不过低分想冲内环的话，除了普陀还有更好的选择吗？更何况武宁还邻近苏州河！没有的话，试试天汇玺也无妨～
天汇玺周边约1km范围内，扎堆聚集了6条轨交——3/4/7/11/13/14号线，项目距离“换乘王”14号线曹杨路站约500米，3站直达静安寺、5站大世界！这样密集的轨交分布，从某种程度上来说，也是区域繁荣指数的反映！
项目因为地处长宁、普陀、静安三区交汇之处，所以约3km范围内拥有三区六大商圈——武宁路、长寿路、真如、中山公园、静安寺、南京西路，超强商业版图环伺！步行可达地标级商业环球港、中海环宇城（即将开业）、我格广场、汇融天地等，业主各能级消费皆能满足！吃喝玩乐，高端商场多到犯选择困难症！
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上海·华府天地
旗忠国际别墅区
「上海·华府天地」即将加推建面约136-150㎡叠加建面约190-215㎡联排值得一提的是，当年的华府天地还获得中国建筑工程最高奖“鲁班奖”。要知道，鲁班奖的获奖建筑代表还有鸟巢、国家大剧院、长江隧道、南浦大桥……能拿到鲁班奖，可见其在建筑行业的水平和实力！除此之外，华府天地外立面更是令人惊艳。据悉，当年，为了让整体的立面效果和谐统一，华府天地不仅包下了一整个巴西石矿专供，甚至不惜成本的用石材把整个建筑包裹起来，宛如一个豪华的宫殿。十几年后，历久弥新的石材让华府天地的外立面成为新天地一道辨识度极高的风景线。比如「上海·华府天地」就做到了上海极其罕见的纯墅区生活，甚至，还是有天有地的联排真别墅，卖一套少一套！项目周边拥有纵横立体的交通网路，经嘉闵高架可直达虹桥商务区及虹桥枢纽；沪昆高速和虹梅南路高架与中环、沪闵高架路相连到达古北、长宁徐家汇；申嘉湖高速可快速通往浦东机场及长三角城市群。商业方面，驱车可达热闹的马桥、颛桥双万达、双龙湖商圈、莘庄仲盛、龙之梦等商圈，包括在建的约33万方综合体的联仲商业广场，生活娱乐配套享之不尽。在离项目不远处更有海展集团即将打造的138号商住办地块，还规划有华府国际街区，将引进相关商业配套。豪宅区的教育配套也是接轨国际，例如德威英国国际学校贵族学校，还有针对国内学生的德威英国国际学校旗下的德闳学校！为小学至高中十二年制教育！公立部分拥有马桥实验幼儿园、马桥实验小学等！更有百年名校上海马桥强恕学校助阵！（教育资源仅供参考，具体以政府相关文件为准）如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！
华润·前滩润璟
前滩南滨江
「华润·前滩润璟」二期新品建面约180-210㎡叠拼、
建面约277-298㎡联体别墅&独立别墅
预计本月下旬7批次入市前滩南滨江「华润·前滩润璟」二期新品，建面约180-210㎡叠拼、建面约277-298㎡联体别墅&独立别墅，即将入市。华润·前滩润璟此前开盘得到了广大购房者的关注，入围分最高达到66.14分，这主要得益于该盘所在位置的稀缺性，毕竟中环外围的洋房以及低密别墅是稀缺的，再加之距离前滩很近，又与黄浦江也不远，因此收到了众多改善客群的欢迎。此次是项目最后一次推盘，预计积分或将60+分以上。
【立体交通 | 无界畅达世界 擎动城市脉搏】● 多维轨交：19号线（在建），26号线规划预留（信息来源：上海市交通委），8号线、11号线、6号线轨交融汇，无界东西两岸；● 市域路网：北靠中环、西沿黄浦江、东接南北高架；龙耀路隧道、上中路隧道、卢浦大桥、徐浦大桥等，贯通东西；● 国际交通：机场联络线-三林南站（在建），连通机场、高铁站，接驳世界繁华。● 摩登前滩：距离前滩caz直线距离约500m，前滩太古里、前滩中心、晶耀前滩等商圈环伺；● 国际生活：毗邻上海SK大厦、三林印象城、中房金谊广场、香格里拉、盒马X会员店、山姆上海浦东店，多元生活主场。如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！中企誉品·银湖湾
上海地产集团 中华企业松江新城广富林「中企誉品·银湖湾」规划2300余套高层+叠加房地联动价：59000-60500元/㎡据悉，项目将打造高层与叠加产品，整体建筑外立面采用新中式风格，与广富林文化巧妙结合。首期开工的03-04和07-10地块预计2025年竣工。交通方面，项目附近设有松江有轨电车2号线广富林路站，2站既可到达9号线松江大学城站；通过9号线，可快速到达，七宝、漕河泾开发区、徐家汇、浦东世纪大道等商圈。
商业方面：直线距离约1公里就是网红商业IP地标松江首座印象城，未来这里将围合成更新更优质更大的商业圈。
教育方面：项目紧邻松江大学城区，项目附近还有两所9年一贯制学校：上海外国语大学松江附属实验学校、华东政法大学附属松江实验学校。另外项目周边还规划：一所小学（锦悦北面）、一所高中（华东政法大学附属中学高中部）及一所完中(学校资源仅做地理位置描述，不做学区承诺)
生态方面：项目西侧约1公里处广富林文化遗址、广富林郊野公园、项目北侧约4公里处辰山植物园、佘山旅游度假区、欢乐谷等等，是休闲娱乐的好去处。
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西上海红盘11号线仅约200米真轨交盘
首开曾千人摇的国企央企品质著作
CARE+全新人居住区「越秀保利·嘉悦云上」四期建面约103-134㎡3-4房均价约4.98w本次四期属于收官房源520套103户型+18套134户型即将入市！效果图
「越秀保利·嘉悦云上」与地铁11号线马陆站直线距离仅约200米左右，未来这里的业主可通过家门口的轨道交通，实现6站虹桥，7站进中环。更可途径多个换乘点，快速便捷的去往全市各个CBD以及核心商圈。
依靠多年的成熟发展，占位马陆核心的「越秀保利·嘉悦云上」周边商业、医疗、教育、公园绿地等丰富的资源配套近在咫尺。目前板块内就有总建筑面积约13万方的大融城！总建筑面积约4.1万方的吉宝绿地缤纷城！而且，从项目出发轨交向北1站直达总建筑面积约15万平方中信泰富万达广场；向南1站即可直达体量约34万方的南翔印象城。
医疗方面，周边拥有瑞金医院北院和上海市中医医院嘉定院区（在建中）；其中，瑞金医院北院是三甲医院，是嘉定区域内能级很高的医院之一。此外，像上海市民体育公园、上海嘉北郊野公园、紫气东来公园，上海保利大剧院、嘉定图书馆、嘉定区文化馆就静静地伫立在留云湖&远香湖畔，未来一脚油门的距离尽可享受惬意生活。
学校实景图
此外，马陆还有着嘉定新城其它区域无法比拟的一大亮点：——上海市宋校嘉定实验学校上海市宋校嘉定实验学校除了有嘉定首屈一指的硬件条件，在师资配置上，也让人颇为期待。比如首任校长就由上海宋庆龄学校中国部小学校长担任，重视度很高。好的教育配套也意味着政府对于板块的重视，可见马陆未来潜力也更值得期待！（新房无学区承诺，具体学区以政府公示为准）。
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