深圳史上最严调控“靴子”落地，专家称房价或将下跌5%以上

专家认为，深圳楼市新政可在短期内压制房价，楼市有望开始进入调整周期。如果政策严格执行，预计深圳未来半年内投资比例将暴跌，跌幅或在5%以上。

房地产市场高烧不退之际，传闻近一周的深圳楼市调控“靴子”终于落地。

7月15日上午，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八项措施，涵盖限购年限、信贷、税收、豪宅税等方面内容，堪称深圳史上最严楼市调控政策。

其中，深户家庭和个人首次被加上购房门槛，要求提供三年社保或个税证明；对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策；豪宅税“重现江湖”，恢复144平方米的面积要求，成交总价门槛升至750万元；税收方面，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

根据国家统计局的数据，今年3-5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。由此可见，无论是环比涨幅，还是同比涨幅，深圳在全国均处于领先位置。

对于深圳升级楼市调控政策，接受财联社记者采访的专家认为，深圳楼市新政可在短期内压制房价，楼市有望开始进入调整周期。如果政策严格执行，预计深圳未来半年内投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。

短期内肯定会压制住深圳房价，几条政策可谓是对症下药，打击投机炒作、打击违规加杠杆。

首先对刚落户的深圳居民，要求三年社保或个税证明，这是超出市场预期的。因为深圳落户门槛低，很多人来深圳落户就是为了买房，还有中介协助投资客来办理假结婚买房，这次基本上炒房的漏洞被彻底堵上。

此外，“豪宅税”重启，定到了750万元，比上一轮的豪宅税标准要高了很多。这次新政一方面是保合理的刚需成交，另一方面对750万元之上、位于福田中心区、宝安中心区、南山、龙华的部分楼盘，影响是很大的，这些区域，特别是学位房的价格经过炒作之后，很多楼盘价格都在750万元之上。

首先，深圳是全国最近一轮楼市上涨的“领头羊”，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。

其次，政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。

第三，深圳市场过去一年多的上涨，主要原因除供应少之外，与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高，750万以上的豪宅，将变成二套首付80%，接近当下全国政策最严格的北京，这将对高端住宅市场形成很大打击。

第四，深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，将有力打击部分炒房客。

第五，整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

第六，但深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表是北京，二线城市代表是长沙，均为供应增加的叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。

此类政策出台，针对了当前深圳楼市的新情况，即随着落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。深圳此类政策，严厉地打击了各类炒房需求。今年上半年深圳出现了一些抢房现象，通过此类政策规定，有助于打击借落户来炒房的行为。

此次政策具有很强的信号意义。首先，实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。所以深圳此类做法，说明部分城市在限购范围上做了扩大，不仅对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。

其次，深圳此类做法传递了今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，预期依然会有政策出台。

总的来说，这次政策主要是三点：1、控制需求，堵死各类炒房途径(落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房)；2、限制豪宅成交、保障刚需，抑制房价升幅（增值税、豪宅标准、差别化信贷）；3、持续开展房地产整顿工作，持续要做好规范宣传和各项规范工作，从2020年上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后深圳楼市反弹太快，力度太猛，导致近期有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。

纵观这次的调控政策，首先是需求的管理，限购条件收紧社保年限的延长，深户也需要连续三年社保或缴纳个税才可以购买住宅，进一步提高了购买住宅的门槛，立即可以把市场上的有效需求降低，相信可以为市场降温取到立竿见影的效果。

另外，贷款条件差别化的调整，遵从房住不炒的主导精神，主要是针对已经拥有房产的客户贷款条件进一步提高，尽量避免误伤首套刚需客户，二套普通住宅首付7成，豪宅首付8成，置换型物业销售压力增大，相信也可以一定程度抑制投资氛围。短时间内交易量预计明显下降，市场观望情绪浓厚。

面对上半年的市场状况，也可以看到一些针对性措施。过去一段时间，存量房成交活跃，为了有效抑制过于火爆的市场，这次政策出台包括：普通住宅的标准再次修订，750万元以上的物业被定义为豪宅，按照这个标准，100平米的物业，单价7.5万元以上均是豪宅；120平米物业，单价6.2万元均是豪宅；近期涨价幅度高的片区豪宅量增多，交易税费会随之增加。另外，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。还有进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。上述不同的组合政策，其实目的都是一致，以增加交易成本从而达到抑制成交的效果；同时，为了打击利用二手房信息炒作楼市，这次政策调整也明确要求行业要配合，信息公开报送，旨在公开信息后，可以避免市场恐慌情绪。

针对上半年个别新房项目出现多人抢购的火爆局面，这次政策也有涉及，针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。