近期，中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任张晓晶在外滩金融论坛期间接受《财经》杂志专访时称，“如果房价大幅下跌，最吃亏的是普通百姓”。
我相信看到这番言论后绝大部分人的第一感受是反感，高高在上的社科院专家难道真的不食人间烟火，不知道高房价压得多少老百姓喘不过气来了吗？眼瞅着房价有下跌势头了居然跳出来表示房价不能大幅下跌，否则老百姓要吃大亏。
张所长为自己观点找的理论依据是老百姓的主要资产形式是房产，价格大幅下跌意味着房产贬值、资产大幅下跌，所以会吃亏。
富豪则不同，真正的有钱人手里的资产形式多种多样，主要是上市公司的股票，还包括海外资产，房价下跌虽也会让他们的身价缩水但不像老百姓那样受到严重的打击。
从这个角度来说张所长讲得是有道理的。央行在2020年发布过一个关于城镇居民家庭资产负债的研究报告，其中提到国内家庭的资产中有将近60%是以住房形式存在的。
如果把有钱的高净值人群去掉，那么这一比例会更高，至少达到70%。假设一户城镇家庭的总资产为200万元，140万元为房产、只有60万元为存款、股票、汽车等其它形式的资产。房价突然跌掉一半意味着原本140万元的房产缩水至70万元，这户家庭的总资产则从200万元“跳水”至130万元，确实损失惨重。
于是，张所长认为绝不能让老百姓吃亏，房价不能大幅下跌，呼吁一些大型央企挺身而出托举房价，同时建议政府想办法稳住市场，如收储一些商品房作为保障性住房等。
总之，就是想尽一切办法、用尽一切手段防止房价大幅下跌“伤害”老百姓的利益、导致老百姓吃亏。
以上是张晓晶关于房价大幅下跌将让老百姓吃亏的原因分析，你觉得有道理吗？仔细思考后我有两个疑虑想向张所长讨教。
第一，资产缩水必定代表吃亏吗？
绝大部分普通老百姓家庭在城里也就一两套房产。对于只有一套房产的家庭而言房子总价膨胀或者缩水几乎没有任何影响，反正也不能变现，更不可能将房子抵押出去借钱投资、消费。
房子对他们而言只有居住属性没有金融意义，所以资产总额因房价下跌并不会让他们吃亏。相反，假设未来准备置换更大的房子倒是好事，因为需要补差的金额随着房价的下跌变少了。
比如，现在住的房子市值为200万元，想要换一套价值300万元的房子，差价为100万元；如果房价下跌30%，现在的房子市值跌至140万元，置换的房子从300万元跌至210万元，差额只有70万元，少补30万元差价。
另外一方面，那些有两套房子的家庭也不一定会吃亏。自己住的一套对价格不敏感，另外一套房用于出租给他人收取租金。大家要知道中国的租售比远高于全球平均水平，即房价相对租金的溢价是很大的，这意味着即使房价下跌了租金并一定会跟跌。
第二，一部分老百姓期盼房价下跌。
退一步来讲就当房价下跌导致家庭资产缩水后老百姓觉得吃亏了，即便如此还是有一部分人期盼房价下跌。
目前，有不少家庭的居住条件很一般，他们想换房可因为过高的房价没有置换的能力。大家觉得房价下跌后他们会觉得吃亏吗？我相信这些持币者希望看到购房成本的大幅下降以便买得起新房或者拥有置换更大房型、改善居住条件的能力。
张所长提到的老百姓吃亏最多只是针对一部分早已“上车”的家庭，未上车的连吃亏的资格都没有，或者说他们所吃的亏远远小于房价下跌获得的实惠。
相比于拥有房产的人无房者更应该得到关注，确保他们拥有最基本的居住权益。那些早年买了多套房产的人其实已经赚到了，哪怕房价下跌一些还是有不少盈利，比把钱存在银行里的收益率高多了，何来吃亏一说？
必须承认的是房地产行业依然是中国经济的支柱型产业，涉及大量上下游行业与众多国人的工作岗位。稳定的房地产市场对中国经济的发展以及老百姓安居乐业是有益的。
不过，拿老百姓作为房价不能下跌的借口有损专家形象。希望张所长下次发言前捋一下本文提到的两个问题，切莫充当既得利益者的喉舌。
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