作者 | 李一钟

来源 | 蓝经财经观察(ID:bluecaijing )

2020年,疫情之下全国房价依然在上涨,均价甚至突破了万元大关,这意味着,买房的套均价已经达到了100万元!

然而,并非全国所有城市的房价都在上涨,2020年,有不少城市的房价在巨大的压力下出现了下跌。

这些城市是哪些呢?

 

24城跌回一年前

2020年1月数据显示,全国70城新房房价上,总体仍然是在上涨的。

新房房价的环比涨幅上,有53城处于上涨,但涨幅都仅有金华和广州超1%,其他都在1%以内。

在环比跌幅上,有14城处于下跌,但跌幅都在1%以内,另外有3城房价不变的。

这意味着,新房的房价总体上仍然是比较平稳,与2020年12月的房价变化不大。

同比来看的话,有10个城市同比2020年1月份下跌,跌幅较小。

当然,新房的价格对于初次买房的刚需来说是比较重要的,因为首次购房一般都选择新房。但是,真正反映一个城市房价情况的,依然是二手房市场。

那么,二手房市场情况又是如何呢?

2021年1月70城的二手房价格上,同比2020年1月份有24城是处于下跌中的,也就是说,有24城房价不仅没有增长,反而跌回了一年前!

其中,跌幅最大的是牡丹江市,跌幅竟高达10%!

另外,南充跌了5.6%,哈尔滨跌了4%,贵阳跌3.3%,北海跌3.4%,天津跌3.4%,郑州跌3%,这些都是跌幅在3%以上的城市。

由于70城房价数据是2005年制定的,在统计上依然漏掉了某些城市,总体下跌的城市有多少还难以统计,但是,我们可以把时间拉长一点来看看房价跌幅最大的城市(参考下图)。

由于统计的原因,廊坊、肇庆、西双版纳、保定等城市并未在“70城”中,但是,廊坊的房价已经火出圈了!

至于如何火的,可以直接看到,相比2017年4月份廊坊房价最高点来说,现在已经暴跌了46.9%左右,房价几乎腰斩!

另外,北京相比最高点依然跌了15.8%,天津跌了21.8%!

从2017年至2020年,全国房价可以说是一片繁荣的上涨,为什么会出现腰斩的情况呢?

 

政策、人口导致

首先,从这些城市分析来看,北京、天津、廊坊、保定、石家庄都属于北京都市圈,青岛、济南、烟台属于山东省。

北京都市圈的房价下跌归根究底依然是政策和人口导致的。

北京在人口达到了2200多万的巅峰之后,城市病已经非常严重,不得不采取措施限制人口流入。因此,北京市才主动将部分人口、产业外迁,并限制新增人口。

这样的措施直接导致的就是北京市的人口外流,连续三年人口净流出,需求下降,北京的房价出现下跌。

而廊坊、保定、石家庄等地则是因为政策调控的因素。

原本北漂在北京买房就非常困难,因此京郊地区是不错的选择,也因此在2017年至2018年左右京郊地区的房价才炒到了最高点。但是,由廊坊开始,波及保定、石家庄,购房资格上增加了社保年限的限制,使得大量北漂直接丧失了京郊买房的资格,导致京郊地区购买力严重下滑,房价下跌。

而天津的情况则不一样,天津由于滨海新区的GDP挤水分问题,使得整个天津市的GDP缩减了4000亿左右,城市地位大幅下降,人口出现流出,房价下跌。

山东省作为经济第三大省,按理说不应该出现房价下跌的情况,但偏偏是山东省经济实力最强的青岛、济南、烟台房价都出现了下跌。这也与山东省挤水分有关,山东省的GDP一次性挤掉了9000多亿的水分,接近上万亿!

这次挤水分直接导致了山东省的地位一落千丈,预期大幅下跌,城市人口流出,房价下跌。

再看看大湾区最神奇的一个城市,中山市。2020年末,中山市的房价相比2018年的最高点跌了11.9%,是大湾区唯一出现下跌的城市。究其原因来说,无非是市场对中山炒作过度,而中山却没有相应的产业、经济实力和人口,导致市场炒作回归冷静之后房价下跌。

从房价的逻辑上来说,而今的房价逻辑已经从过去的全国普涨变为向热点城市看齐了,而人口、经济实力更是决定未来房价的最关键因素。

如人口持续大量流入的深圳、上海,无论如何调控,房价依然保持着上涨的态势不变。而东北地区,如哈尔滨,即便疫情之下放开政策并鼓励居民买房,房地产市场依然低迷。

那么,在楼市分化不断加剧的情况下,刚需又该作何抉择呢?

 

刚需如何选择

对于全国绝大多数年轻人来说,房价下跌是他们非常难得的买房机会了!

但是,这其中又牵扯到诸多问题。我们可以将这些刚需购房主力的年轻人分为三种情况,一种是去往一线城市工作的,另一种是在新一线城市或省会城市工作的,第三种则是留在老家三四线城市或者乡镇地区工资的。

对于乡镇地区工作的人来说逻辑非常简单,购买县、地级市级的房子是最佳的,离工作地近,可以就近结婚定居。

而那些在新一线城市或者省会城市,如南京、杭州、成都、重庆、武汉、长沙、西安这些新一线城市的,和各地省会的,购房的逻辑对于他们来说也很简单,只需要选择当地的生活或者新一线城市即可,这些城市的房价都是比较坚挺并且有上涨空间,值得投资的。

并且,新一线城市和省会城市中,有不少城市的房价依然是比较合理的。如全国楼市调控模范的长沙,作为经济强省湖南的省会,GDP已经超过13000亿,房价均价依然维持在10000元左右,是全国唯一房价收入比合理的城市。

而西部的重庆经济发展也非常快,2020年的GDP距离广州市仅一步之遥,几乎拉平,而房价上,重庆的最新房价依然维持在10839元每平米左右,并未过高。

当然,在选择工作和定居新一线城市或省会城市的时候,年轻人更要有着清醒的认识来做选择。比如,那么房价严重虚高,炒房盛行,但收入非常低,经济实力严重不足的城市,应该适当放弃。

比如,云南的昆明和广西的南宁,经济实力上,两个省会都在4500亿左右,南宁的房价却已经接近13000元每平米,昆明也不遑多让,已经超13000元每平米了。

GDP不强,仅有长沙的三分之一,重庆的五分之一,房价却远超长沙、重庆,这是何等道理。

最后,则是在一线城市工作的年轻人们,这些人也是未来城市群最主要的购买力。

这些人其实也有三种选择,最直接的是在工作的城市买房,而这种往往非常困难,除非家里父母辈有足够的资金支持。

而第二种则是回老家买房,以后如果大城市工作不下去,可以回到老家定居重新找工作安定下来。

最后一种,则是选择城市群相对房价较低的城市。如北京的可以选择京郊,上海的可以选择南通、苏州或者无锡。

最大的粤港澳大湾区,其包容度可以说是三大城市群里最强的了。

打个比方,如果你的老家的房价已经接近8000元一平米,或者接近上万元一平米,那还不如在大湾区内买房。

大湾区地区的新房均价都已经较高,东莞破2万正奔3万,惠州也在向2万奔去,佛山破1万,中山的新房也在1万左右,但是大湾区内的二手房价格依然是比较亲民的。

二手房价格上,东莞均价为20803元/平,惠州为11810元/平,佛山为15134元/平,中山为11914元/平,广州市南沙区的二手房价格在19074元/平。

相比较广州6万多的均价,深圳已经破9万的均价来说,这些大湾区内房价仍然较低的城市是不错的选择。

那些期待房价下跌可以入手房子的年轻人,也许你们老家的房价真的跌了,抓紧时机吧!

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