作者 | 李一钟
来源 | 蓝经财经观察（ID：bluecaijing ）
2020年，疫情之下全国房价依然在上涨，均价甚至突破了万元大关，这意味着，买房的套均价已经达到了100万元！
然而，并非全国所有城市的房价都在上涨，2020年，有不少城市的房价在巨大的压力下出现了下跌。
这些城市是哪些呢？
24城跌回一年前
2020年1月数据显示，全国70城新房房价上，总体仍然是在上涨的。
新房房价的环比涨幅上，有53城处于上涨，但涨幅都仅有金华和广州超1%，其他都在1%以内。
在环比跌幅上，有14城处于下跌，但跌幅都在1%以内，另外有3城房价不变的。
这意味着，新房的房价总体上仍然是比较平稳，与2020年12月的房价变化不大。
同比来看的话，有10个城市同比2020年1月份下跌，跌幅较小。
当然，新房的价格对于初次买房的刚需来说是比较重要的，因为首次购房一般都选择新房。但是，真正反映一个城市房价情况的，依然是二手房市场。
那么，二手房市场情况又是如何呢？
2021年1月70城的二手房价格上，同比2020年1月份有24城是处于下跌中的，也就是说，有24城房价不仅没有增长，反而跌回了一年前！
其中，跌幅最大的是牡丹江市，跌幅竟高达10%！
另外，南充跌了5.6%，哈尔滨跌了4%，贵阳跌3.3%，北海跌3.4%，天津跌3.4%，郑州跌3%，这些都是跌幅在3%以上的城市。
由于70城房价数据是2005年制定的，在统计上依然漏掉了某些城市，总体下跌的城市有多少还难以统计，但是，我们可以把时间拉长一点来看看房价跌幅最大的城市（参考下图）。
由于统计的原因，廊坊、肇庆、西双版纳、保定等城市并未在“70城”中，但是，廊坊的房价已经火出圈了！
至于如何火的，可以直接看到，相比2017年4月份廊坊房价最高点来说，现在已经暴跌了46.9%左右，房价几乎腰斩！
另外，北京相比最高点依然跌了15.8%，天津跌了21.8%！
从2017年至2020年，全国房价可以说是一片繁荣的上涨，为什么会出现腰斩的情况呢？
政策、人口导致
首先，从这些城市分析来看，北京、天津、廊坊、保定、石家庄都属于北京都市圈，青岛、济南、烟台属于山东省。
北京都市圈的房价下跌归根究底依然是政策和人口导致的。
北京在人口达到了2200多万的巅峰之后，城市病已经非常严重，不得不采取措施限制人口流入。因此，北京市才主动将部分人口、产业外迁，并限制新增人口。
这样的措施直接导致的就是北京市的人口外流，连续三年人口净流出，需求下降，北京的房价出现下跌。
而廊坊、保定、石家庄等地则是因为政策调控的因素。
原本北漂在北京买房就非常困难，因此京郊地区是不错的选择，也因此在2017年至2018年左右京郊地区的房价才炒到了最高点。但是，由廊坊开始，波及保定、石家庄，购房资格上增加了社保年限的限制，使得大量北漂直接丧失了京郊买房的资格，导致京郊地区购买力严重下滑，房价下跌。
而天津的情况则不一样，天津由于滨海新区的GDP挤水分问题，使得整个天津市的GDP缩减了4000亿左右，城市地位大幅下降，人口出现流出，房价下跌。
山东省作为经济第三大省，按理说不应该出现房价下跌的情况，但偏偏是山东省经济实力最强的青岛、济南、烟台房价都出现了下跌。这也与山东省挤水分有关，山东省的GDP一次性挤掉了9000多亿的水分，接近上万亿！
这次挤水分直接导致了山东省的地位一落千丈，预期大幅下跌，城市人口流出，房价下跌。
再看看大湾区最神奇的一个城市，中山市。2020年末，中山市的房价相比2018年的最高点跌了11.9%，是大湾区唯一出现下跌的城市。究其原因来说，无非是市场对中山炒作过度，而中山却没有相应的产业、经济实力和人口，导致市场炒作回归冷静之后房价下跌。
从房价的逻辑上来说，而今的房价逻辑已经从过去的全国普涨变为向热点城市看齐了，而人口、经济实力更是决定未来房价的最关键因素。
如人口持续大量流入的深圳、上海，无论如何调控，房价依然保持着上涨的态势不变。而东北地区，如哈尔滨，即便疫情之下放开政策并鼓励居民买房，房地产市场依然低迷。
那么，在楼市分化不断加剧的情况下，刚需又该作何抉择呢？
刚需如何选择
对于全国绝大多数年轻人来说，房价下跌是他们非常难得的买房机会了！
但是，这其中又牵扯到诸多问题。我们可以将这些刚需购房主力的年轻人分为三种情况，一种是去往一线城市工作的，另一种是在新一线城市或省会城市工作的，第三种则是留在老家三四线城市或者乡镇地区工资的。
对于乡镇地区工作的人来说逻辑非常简单，购买县、地级市级的房子是最佳的，离工作地近，可以就近结婚定居。
而那些在新一线城市或者省会城市，如南京、杭州、成都、重庆、武汉、长沙、西安这些新一线城市的，和各地省会的，购房的逻辑对于他们来说也很简单，只需要选择当地的生活或者新一线城市即可，这些城市的房价都是比较坚挺并且有上涨空间，值得投资的。
并且，新一线城市和省会城市中，有不少城市的房价依然是比较合理的。如全国楼市调控模范的长沙，作为经济强省湖南的省会，GDP已经超过13000亿，房价均价依然维持在10000元左右，是全国唯一房价收入比合理的城市。
而西部的重庆经济发展也非常快，2020年的GDP距离广州市仅一步之遥，几乎拉平，而房价上，重庆的最新房价依然维持在10839元每平米左右，并未过高。
当然，在选择工作和定居新一线城市或省会城市的时候，年轻人更要有着清醒的认识来做选择。比如，那么房价严重虚高，炒房盛行，但收入非常低，经济实力严重不足的城市，应该适当放弃。
比如，云南的昆明和广西的南宁，经济实力上，两个省会都在4500亿左右，南宁的房价却已经接近13000元每平米，昆明也不遑多让，已经超13000元每平米了。
GDP不强，仅有长沙的三分之一，重庆的五分之一，房价却远超长沙、重庆，这是何等道理。
最后，则是在一线城市工作的年轻人们，这些人也是未来城市群最主要的购买力。
这些人其实也有三种选择，最直接的是在工作的城市买房，而这种往往非常困难，除非家里父母辈有足够的资金支持。
而第二种则是回老家买房，以后如果大城市工作不下去，可以回到老家定居重新找工作安定下来。
最后一种，则是选择城市群相对房价较低的城市。如北京的可以选择京郊，上海的可以选择南通、苏州或者无锡。
最大的粤港澳大湾区，其包容度可以说是三大城市群里最强的了。
打个比方，如果你的老家的房价已经接近8000元一平米，或者接近上万元一平米，那还不如在大湾区内买房。
大湾区地区的新房均价都已经较高，东莞破2万正奔3万，惠州也在向2万奔去，佛山破1万，中山的新房也在1万左右，但是大湾区内的二手房价格依然是比较亲民的。
二手房价格上，东莞均价为20803元/平，惠州为11810元/平，佛山为15134元/平，中山为11914元/平，广州市南沙区的二手房价格在19074元/平。
相比较广州6万多的均价，深圳已经破9万的均价来说，这些大湾区内房价仍然较低的城市是不错的选择。
那些期待房价下跌可以入手房子的年轻人，也许你们老家的房价真的跌了，抓紧时机吧！
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