大家好，我是房Sir。老粉都知道，房Sir擅长匹配购房方案、对比楼盘、风险提示。一线亲身参与上百位粉丝的购房过程。在这过程中，我看到了很多错误案例、奇葩思路、疯狂决定。回顾历史、全面复盘，在买房这件事当中，房Sir吐血总结。篇篇原创，客观测评，这是咱一休的风格，相信能帮到正考虑买房的你。后续我将分门别类的把这些积累的经验写下来，帮你在买房的路上避坑。关注俺，给个赞藏评那更是极好的了！
本篇，我们先从购房思路开始。 如何买到最适合自己的房子？
老师，XX盘咋样？
我说：你之前不是说不考虑XX区域的吗？嫌太远。
粉丝说：嗯，主要是看这盘好像挺火的。简单几句对话，粉丝有两处走偏。（1）嘴上说要买适合的，行动上却盲目跟风。最适合的才是最好的，这道理大部分人都懂，但在买房的实际过程中，真的能做到知行合一、不走弯路的购房者，不到30%，这是扎心的事实。
（2）信息不对称。“好像挺火”，好像二字从何而来？其实就是感觉而已，缺乏客观数据。况且，现在的市场，有些开发商砸重金造势，开盘海报也漂亮，但实际成交水的不行，一个字来概括，就是“骗”。
其中信息高度不对称，普通小白购房者，根本无法了解到真相，容易信以为真。建议tips：1、对于大部分人来说，北京买房还是很难的一件事，甚至要清空六个钱包。这可能是家庭最大的一笔开支，也可以说是你买过最贵的商品，那有什么理由不重视起来？必须提升到家庭战略级的高度，投入时间在买房这件事上，关键时刻别掉链子。当然，如果你家有矿，那当我没说。2、“随便先买一个，等赚钱换大的”。有这样想法的刚需粉丝不在少数。不是我打击大家，考虑到经济状况、北京二套门槛，大部分靠自己的普通人能折腾一套房就不错了。因此，买房前，刚需朋友要问问自己：“这套房，我可能要住一辈子，行不行？”，不怕一万就怕万一，稳妥行事。3、主要的居住者要沟通讨论，步伐同频，目标一致。切记，后期的内耗真的很不爽。4、如果父母有出资，那提前要清楚他们的想法。如果他们对北京不了解，那多分享市场情况，千万不要“外行指导内行”，历史惨剧别再上演了。搞定父母真的是个技术活，很多家庭都有这个问题。不展开了，想听建议，私信我。5、七大姑八大姨的话，不要放在心上。一句话：你才是最后掏钱、实际住房的人，要有主心骨。谁掏钱谁拍板，这是规矩。你花钱买了别人喜欢的房，这不有病吗？切记，千金难买爷乐意，爱咋咋地。6、不要经常改变需求，战略性调整太多的话，说明你的想法还不成熟。
二、要做减法，学会舍弃。
既要地段，又要产品，既要便宜，还要高装标，如果您兜里富裕，预算2000个W，那没问题。钱到位，盘到位。
但如果是普通家庭来说，您记住一句话：多大腚，穿多大裤衩儿。既要又要，要么贵，要么就是假的“十全十美”，你被蒙在鼓里。讲真，楼盘一定有缺点，不要玻璃心。一句大实话：在北京，即便是1000万的房子，也远远算不上豪宅，周边大概率有不利因素，更不可能完全舒心，总得有些缺点，这是客观事实。你最看重的是啥？哪方面缺点可以忍？本质上这是人性问题，很难。有些时候，舍即是得。
三、工欲善其事，必先利其器。讲真，很多购房者，买房全凭运气，本质是一种赌博，决策过程没啥技术含量，啥都不懂。
但如果您对大体市场现状了解、板块有所研究、明确需求，那您大概率能买到理想房子。对于楼市，建议大家提前关注、早点布局，哪怕买完了房子，也建议保持关注。
所有工具当中，最最重要的是地图！地图！地图！因为衡量房产价值的核心依据是地段，通过地图，完全足够前期调查工作，不必什么都要实地去测量。重点去看，这是什么板块？旁边挨着啥板块？周边都有什么？商场医院学校公园配套都在哪里？搜一下你常去的位置，看看开车走哪条路，是否堵车？地铁有多远？
建议大家使用电脑网页版地图，而且要用地球版，可以极大帮助你了解周边大致风貌。早晚高峰和平峰，都去留意一下交通状况，会有很大差异。地图自带的测距功能和全景模式，好用，能提升你对周边的认知。建议tips：1、开发商提供的楼盘资料，一定会有水分。就比如官方罗列的配套当中，每一个都会吹的很好，但真实情况不见得如此，这也是为什么我的测评文章中都会把这些配套再客观介绍一遍，而不是去粘贴开发商提供的宣传素材。
2、多去积累你意向楼盘的信息，建立文件夹，尽可能都总结到一起。因为在实际操作中，购房者往往会对比楼盘，难免记混弄乱。或者因为战线过长，一些重要细节被遗忘，这是很不应该的。优秀的粉丝会把几个意向楼盘以表格形式展现，把自己关注的点进行横向对比，效果很好。3、查网签，这项技能有些用处。虽然是官方数据，但种种客观原因，导致数据经常不准确，也经常有房源状态错误的情况，切莫较真儿。
4、规划利好，这是购房者所喜闻乐见的。此处有两个环节可能有坑，一是开发商层面，把遥遥无期的事说的近在眼前，或者把规划断章取义。二是更上层原因，同一个板块的规划可能有多个版本，同一条地铁线路可能改了又改，甚至周边的土地性质都能变。只能建议大家，多去了解区域历史，多查历史版本。
5、现在硬广少了，大多是软文，看着看着就被洗脑了，小心。6、多看大V分享，但切记有所筛选。远离欺世盗名之徒，一定要看有原创、有观点、有深度内容的博主。只说结论没有过程、纸上谈兵从不踩盘的博主，看的越多坑的越多。7、楼盘地图是个好玩意儿，每个楼盘的位置都在地图标准了，相对位置关系比较清晰。（如果找不到，可以问我要）
四、确定板块，线下看房。如果还没有锁定区域板块，那每个板块先看1-2个盘就足够。等到锁定了板块，再把板块内的看全即可。切记不要看的太多，战线不要拉太长，还是上文提到的弄混和遗忘的问题，回头我会在微博还有群内分享两个真实案例。当然，楼盘看太少了也不行，起码您得看2个。
曾经有一位粉丝和我说，就只想看某盘，说线上研究清楚了，锁定了这盘。但我还是结合他的需求，又给了一个方案。我的出发点是应当对粉丝负责，确保他不是冲动，让粉丝多一个备选，有个对比。
切记，看房不仅要去售楼处，还要去地块。（很多盘不在一起）
有粉丝在不知情的情况下，买了一个南侧邻近高压线的项目，她本人非常在意。我问：这个问题很明显，你去地块时候没看到吗？她说中介门店的人告诉她：项目实地位置和售楼处差不多，没多远，没必要看了。。。
房Sir提醒大家：如果你非常在意小区四周情况，那建议去项目实地转一圈，眼见为实。二手门店的人，主业是二手房，他们不太可能去看新房的实际工地，顶多跟着公司大巴看一眼售楼处，走马观花扫一眼。你信他们？未免太荒唐了吧。建议tips：1、有一些卖了一年多的老盘，真不见得就比没开盘的差。说句得罪人的话，只是过了那热乎劲，开发商不给推广费了，导致各路媒体赚不到钱，不宣传而已。2、警惕“极端环线论”，这是错误思想。环线依然很重要，但不是唯一核心，也得看产品。
3、不管是两口子看房还是单枪匹马，看完房要做简单记录复盘。即便不需要当天决策，那最好当天也进行些讨论并记录。
4、切记，不要用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。房Sir见过一位粉丝，按照某所谓炒房大神的观点，漫无目的的看房，不结合自身状况，东南西北啥都看，最后成功给自己搞懵，实打实的入了一个“垃圾盘”。（很神奇，这种案例特别多，疯狂瞎看，然后完美入坑）
5、提前做点功课，起码您看看项目资料再去售楼处，别把时间花在问一些无关痛痒的公开资料上面。样板间多拍照，万一真维权，这都是依据证据。（至于售楼处应该多问什么？感兴趣的粉丝私下找我）
6、看房是个体力活，也是个脑力活。所以我一般会建议粉丝乘坐我团队的车，保存体力，路上还能多交流。
五、要懂点儿二手房虽然是买新房，但二手房您还真得懂点。技多不压身，有买就有卖，回头您卖的时候一样也要了解。核心原因：对新盘的评价，是要以板块发展、区域价格走势、周边二手房行情为主要依据的。脱离了价格、行情聊楼盘，那就是瞎分析。房Sir大概罗列一点问题，大家可以去了解：啥样二手房好卖？区域均价多少？天花板是谁，逻辑是啥？板块都是谁买，周边产业区在哪？谁接盘？相比二手房，产品优势是否足够？旁边挨着的老房子多少钱？差价是否能接受？切记，这真的是值得去做得一件事，但为啥你看到相关的分析很少？答案很简单，因为很多做新房的媒体和中介，根本不懂二手。这就导致很多分析脱离实际，缺乏实操性，算是行业内幕了。（如果对哪个项目感兴趣，想听听周边二手房的评价，也可以小窗问我）六、借力依靠自己，丰富买房相关的能力，这是最保险的做法，能决定下限。坦诚来说，房Sir还真见过两三位比较牛掰的粉丝，他们对于买房的理解和操作技巧要比很多经纪人强。但你得知道，有时候差的不是能力，而是信息。
所谓隔行如隔山，毕竟您不是专业吃这口饭的。即便你能力再强，也大概率会有信息差，这是两码事。所以，有些老粉丝会私下和我打听某个楼盘的真实销量、底细情况，这绝对是明白人。
而且，咱们话说回来，大部分首次购房者，经验技巧确实不如资深选房师带看师。这么说吧，既然自己不灵，那就另请高明，引入帮手就完了，要学会借力。（新房不收中介费，这是统一的游戏规则，但有些中介竟然还会特意宣传这事，也是够不要脸了）找帮手借力的过程中，也要小心“引狼入室”，至于啥帮手最好？这是一个大问题，本篇不展开了。简单说，帮手起码得真诚，有干货内容，有关于楼盘的分析能力。最重要一点，好帮手能给你不同的差异方案，帮助你查缺补漏，能弥补你的缺点。如果你问XX项目咋样?作为帮手不问你的需求情况就妄下结论，我认为是不称职的。所以我老和大家说，咨询我没问题，但请先说清楚需求，我讨厌随便应付回答，那很不负责。建议tips：1、莫名其妙有了你电话号，然后疯狂骚扰，死缠烂打。这种中介，你认为会是啥水平？2、中介或者各种选房师的存在是完全有价值的，鱼龙混杂确实也是客观现状，穿个西服就能是老师、专家，成本太低，导致一些购房者失去了信心。这也没办法，擦亮眼睛，多对比吧。一句话，只是你没遇到趁手的工具，不代表工具全是垃圾。
3、有些中介、自媒体，确实会在价格方面帮助到你。但很多人不理解其中奥秘，如果感兴趣的人多，我可以在群里悄悄给大家说说。
七、选择开发商买房无非是地段＋产品，两方面。相对来说，地段是看得见摸得着的，房子就盖在土地上，现状啥样有啥规划，大体是明确的。但产品不是这样，北京大部分都是期房，房子没盖起来，甚至都没打地基呢。只能通过销售的描绘或者开发商的概念图示意图，这其中，就暗藏很多风险。有一个道理非常简单，但很可惜，超过一半的购房者想不通。那就是：北京因为限价的存在，大开发商和小开发商的产品定价相差不会太大。这么说吧，咱平时买个生活用品，宁愿贵个20%、30%都要图个大牌子。换做买房，价格差不多的情况下，你不买大牌子，这不是傻吗？关于选择开发商，还有几点，一休简单罗列：
（1）自家物业品牌也不错
（2）擅长做改善盘的开发商（3）资金稳健的房企
（4）在北京证明过自己（5）小心某些土包子GUO企（6）北京的领导团队架构稳健（7）远离保障房专业户
八、选择房源 房子选的好，不仅你住着舒服，卖的时候也舒心。技巧包括：注意楼间距、看小区外侧是否有楼栋遮挡、看红线内外不利因素、看楼栋周边有啥设施、远离腰线层装饰层、远离高速等。还有一个进阶版妙招，那就是要擅长钻漏洞。实际操作当中，每个阶段都会有些漏洞福利，比如前两年我一直和粉丝说，尽量买次顶，逻辑就是那阶段限价浮动是±3，意味着你比正常房源只贵3%就能买到次顶了，到二手房阶段，稳妥远超3%的价差。建议tips：1、如果认准了某盘，那一定尽早选，要不然大概率是人家挑剩下。不要迫害妄想症，这时候就别耍小聪明了。
2、实在觉得烧脑，那就跟风、从众。
3、说句实话，找关系拿好房源，这事是存在的。（但是公开收茶水费那种肯定是骗子，那么明目张胆，你觉得是哪个领导疯了吗？）
4、即便是集中开盘线上选房，也有猫腻，别太老实。5、样板间的坑真的存在，销售肯定不客观，这是基本商业逻辑。所以我会和我的带看团队说，优点都让销售说了，咱多和粉丝说点缺点吧，尽量客观均衡。6、买定离手，别瞎纠结，不要吃着碗里看着锅里的。
小总结有很多事情，是购房者个人层面需要做的，而且只能由你本人发起，如果你都不知道自己要啥？你让别人咋帮你？
外部层面，学会借力、借助工具。大概如此，更多干货内容，关注房Sir。篇篇原创，客观测评。
