上海新房倒挂结束，开始全面崩塌。
昨天晚上和微信群群友瞎扯淡，聊到一个有趣的问题：崇明算上海吗？
这个话题进一步延伸：金山和奉贤，算上海吗？
这个问题乍一看有些白痴，崇明、金山和奉贤，都是上海的一部分啊，怎么就不是上海了。
我开始的时候也是这么想的，后面发现不是这么回事。
比如我现在是在上海静安区彭浦镇，我开车到相城区人民政府，距离是90公里，开车一小时，走高速。我到金山区人民政府，距离是75公里，开车一个半小时，也是走高速。两条高速都是收费的，路况不一样，我周末宁愿开车去苏州玩，也不愿意去郊区。
我一直觉得临港啊、金山啊、奉贤啊、崇明啊，甚至青浦，其实说是上海的，但是距离市区太远了，彼此之间的联系很少了。
但是上海有意思的地方，它和广州、深圳和北京都不一样，不管在上海什么地方，只要地皮是上海的，房价就很贵。
我们把深圳和上海做比较，从贝壳上面看西方，深圳的郊区，盐田区均价是55666元，光明区是47409元，坪山区是36400元，大鹏新区是40583元。
上海的郊区，宝山是50799元、嘉定是45172元，松江是47912元，青浦是45545元。
乍一看，好像差不多。别急。
上海2022年常住人口2475.89万，面积6340.5平安千米。深圳2022年常住人口1766.18万，面积1997.47平方千米。深圳的郊区到市区很近，上海的郊区是真的郊。
两种郊区，两个世界。
一、上海新房倒挂结束
2023年度，上海四个批次集中供地，共成交72宗涉宅用地，揽金2200亿元，成交金额较2022年全年下降了22.5%。但是，今年土地出让一部分侧重点也转向了遴选、协议出让等方式，算上这部分成交，全年上海土地成交总金额约为3316亿元，较去年微降13.8%。
2022年、2021年、2020年，上海也是全国的卖地冠军，分别卖了2800亿元、3300亿元、2950亿元的土地。
这4年间，上海卖地收入高达1.23万亿。这些海量的土地供应，最终会变成房子，需要在未来几年消化。
千万不要再说，卖地收入对上海不重要。
但是上海的二手房房价已经跌的有点止不住了。
以前有人说上海的房价永远不跌，后来有人说上海市区的房价永远不跌，后来有人说上海的好地段房价永远不跌，现在他们都闭嘴了。
二手房的暴跌已经影响到新房销售了，毕竟新房和二手房之间的“剪刀差”，已经几乎没了，甚至反向倒挂，大家对新房的热情迅速降低。
新房的维权也越来越多了，呵呵，大家都懂的。
以上是网上有心者总结的上海新房认购情况以及南京的二手房跌幅，如果上海再不采取措施，情况可能会恶化地和南京一样了。
二、租金大跌
房子的价值无非三个：第一个，自己住，第二个，投资赚价差，第三，赚租金。
房价跌跌跌，价差就不提了。
更恐怖的是租金也大跌。
产业园，写字楼，商铺，甚至包括住宅的租金都在大跌。
买店铺，收租金，一铺养三代的时代终究是雨打风吹去。
商业租金上不去，意味着失业，意味着降薪，住宅租金也逃不掉。
前几天第一财经也报道上海租金下跌的事情。
距离陆家嘴两公里的一室户老公房以前月租7800，现在降到5500也没人租；老静安两居室老房子从8500元跌到6500元。
北京东直门外的万国城moma七八月房子租金是1.4万左右，现在挂牌1.2万，1月份一套都没有租出去。
与此同时，租金市场的供应量还在暴涨。
上海2023年截止十月底新增6.8万套保租房，十四五目标是60万套，现在已经完成45.3万套。
但是从上海官方APP“随申办”查询“我要租房”，大家就会明白一个冷酷的事实：
上海现有存量的保租房已经租不出去了。
更不要说还有海量的供应。
为什么？因为保租房的房租太贵了，租不起啊。
但是不能降价，因为降价了，保租房项目就要亏损了，毕竟保租房项目的资金也是有成本的，大量的工作人员也是要发工资的。咱们不说赚钱，总不能亏损吧。
不降价吧，连租都租不出去，更是要亏死。
降，还是不降呢？都挺为难的。
自己的房子没这么多烦恼，敢降价，无非是因为懒得（不想）去算收益率罢了，不然的话租售比可以让人瞬间崩溃。
三、救救上海的房子吧
上海已经悄默默多轮救市了，奈何效果不大。
继2023年1214新政后，2024年1月3日上海还宣布了一项全市执行的楼市新政：
从1月3日起，把第二套住房公积金首付比例从之前的50%（普通住房）、70%（非普通住房），统一为50%。如果是在临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区域买房，二套房公积金首付比例最低为40%。
1月2日，金山区宣布买九家特定房地产开发商的楼盘，可享受五年内免费乘坐轨交上下班的福利。
终于，今天，上海开始放大招。
上海青浦区宣布：凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
个人条件里面前三条是：
1.具有大学本科及以上学历或学士及以上学位；
2.具有中级及以上职称或职业资格；
3.取得国家三级职业资格（高级工）及以上证书的高技能人才，工种与证书相符，且符合单位主导产业或行业（单位提供证明）；
上海还是有底线的，把本科以上定义为人才，不像某些中西部省会，把中专及以上均定义为人才，欢迎落户，哈哈。
奉贤区政策和青浦区相似，不再赘述。
四、上海的房子是真贵
我听到一个说法，东亚可能是全人类最卷的地区，韩国是东亚最卷的国家。
中国自媒体很多嘲讽韩国人，认为韩国人可怜的。
自2000年以来，韩国房价连涨20年，房价收入比在发达国家中以26.1排名第一。
计算核心城市中心区域房价，世界前十排名依次是：香港、首尔、新加坡、北京、深圳、上海、费利蒙、伦敦、苏黎世和纽约皇后区。
可惜中国是一个发展中国家，收入和发达国家相比还差太远。
选用任泽平的研究成果：考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11，北上广深分别为33、44、37、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。中国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。此外，北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例均超290%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。
一句话，北上广深的房子不管从哪个维度看，都远高于其他世界重要城市。
由于土地供给不足、优质公共资源富集以及货币较宽松，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。
在北上广深四个一线城市中，广州就不说了，便宜的房子一大把，北京郊区也有大量的便宜房子，深圳城市太小，郊区和城区的联系极强，而上海市区贵暂且不说，郊区的性价比极差。
以同样1000万为例，如果在上海，买一个三室一厅的100平房子，靠近地铁的，即使在外环内，也要七八百万了，再装修一下，买个车，基本上手里就一百多万。
换个思路，到苏州去，相城区的地铁房，大概300万就可以买到140平左右的大三室新房，剩下装修+买车100万，手里放100万现金，再买500万红利基金或者高股息组合，每年分红大概30万左右，苏州的物价又远低于上海，基本上财务自由了。
不用担心分红减少，如果红利基金的分红减少，那意味着通缩了。
不管怎么看，按照现有房价来上海买房，都是不合算的。
那什么样的人适合来上海买房呢？第一，真有钱的，不在乎价格，买了房还可以舒服生活的。第二，真有本事的，上海舞台够大，足以发挥自己的本事，薪酬收入天花板比苏州高的多。
普通人我觉得在上海租房就挺好，赚几年钱，换个城市生活，没必要非要把自己变成干电池。
最后说一个小话题，很多人问我，出国定居好不好？出国留学好不好？
以出国留学为例，如果18岁出去，读本科+读研，5年，按照每年50万计算，共计250万。
如果选择买个年金险，18岁开始，每年50万，缴费5年，选择第十年开始领取，每年领取92950元，领取终身。
现在一个普通的研究生海龟回来能拿多少薪资？
你可以说我没见识，没问题。
我就是没见识，很俗，很现实。
出国定居，出国留学和在上海买房定居一样的：如果很有钱，或者很有本事，那完全支持。
反之，就该好好想想了。
人总想选择最好的，但是最难的是正确认识自己。
只有正确认识自己了，才能做出做好的选择啊。
