上周关于刺激经济的某外媒信息，以及中国经济日报关于限购优化调整的呼吁，给每位关心楼市的人面前摆了一道判断题，到底应不应该此时出手。如果答案是肯定的，那看本尊的文章，可以帮助解决怎么做的难题。房产有四种属性：分别是金融属性、安全属性、面子属性和居住属性。但在十几年之前，房产的金融属性发挥并不充分与完备，老百姓还处于“借贷就是走投无路的同义词”的初级认知阶段，银行个贷部门也很初级和原始，只配合借款人发放按揭贷款，用于购买第三方（开发商／二手房东）的房产。其实还是有银行开发了一押和二押产品（现在我就记得工行一家），将自己名下的房产再利用，用于消费和经营。融资出来再买房的数量很少，主流的方式是用申请当时方兴未艾的信用卡，刷卡 TX 就能凑足首付（申请几张10万额度的卡就够了），再去办按揭，规则并未加以限制首付贷。这真是一个肆意妄为的年代。大概是到了2008年金融危机发生后，风险加大，又暂停了这些产品，不过没什么影响。彼时住房按揭贷款七折利率足够低，而个人住房消费抵押贷款却要上浮10%，此外，首付也足够低，哪怕是二套三套，也轻松能做首套。所以那时没有抵押贷款上场的机会。再之后，危机变成了机遇，楼市暴涨，新一轮的紧缩周期开始：2010年二套首付加码，限购政策促使离婚破限购的对策，直接催生了消费抵押贷款的蓬勃兴起。楼市暴涨还教育了老百姓认知升级，从此加杠杆不再总是被鄙视的词，月供的增加又塑造了对流动性的重视，

“以贷养贷”成为一时之热词。

如今普通人的购房方案，都被以上社会变迁的力量塑造，本尊今天就总结了六种并不普通的方案，每一种都涉及到两种贷款方案的组合。声明：严格执行房住不炒，仅为描述和研究社会现象用途使用。 第一种，家人融资凑首付，夫妻再按揭贷款

又分为父母融资和前配偶融资

父母融资比较简单：父母

68岁以内，名下有半年以上公司，可以作为主贷人，本笔负债仅体现在父母名下征信上。之后子女再办房贷。

前配偶融资，又分为过去时的“无限房票大法”和现阶段的”符合离婚三年的规则”。

1、无限房票大法

这种方式已经是过去式了，但可以放在这里作为一个时代的背景，不解释。

2、现阶段的”符合离婚三年的规则”

众所周知，现阶段的政策要求，三年内离婚要前夫妻名下的房与贷一并计算，那么有一套房想再买一套，也算作二套，必须七成首付（普通房五成，少之又少），需使用第一套房融资当做首付。 疑问

1：为何不能直接用抵押贷款给另一方做首付？

答：因为离婚三年内，要查询双方的征信，如果前配偶抵押贷款放款上征信，则另一方六个月内按揭贷款，都会算作首付贷，导致按揭的银行拒贷。所以要引入不上征信的过桥资金。

疑问

2：如果仅仅用纯公积金贷款呢？

答：纯公积金贷款可能不查双方征信，仅根据公积金缴纳情况放款，那么就可以按顺序先抵押后公积金贷款。但此类情况极少，对首付金额要求极高。但 也可以结合二次抵押，可见第六种融资方案。疑问

3：如果卖掉第一套房凑首付，再二套按揭呢？

答：如果第一套房能够抵押出的资金，足够第二套房预算的七成首付，且即使卖掉也无法成为首套，那卖房就是蠢；如果抵押金额距离首付很远，那卖房也是无奈之举，但依然要分为买一手房还是买二手房，前者太简单不赘述，后者的流程可见第三种方案。

第二种，全款买首套再抵押你会问，首套房3.5成首付贷65成不用，为何要全款买房再抵押？对于购买首套房的单身贵族来说，绝大多数都是预算紧张，刚刚够着上车的门槛；还有一些人正在不确定的恋爱关系中，不可能绑定在一起共同买房；还有一些人先给自己买一套，月供给银行，也不要给房东付房租。那么他们中间的聪明人就会想，与其把首套资格浪费在这套小房子上，不如攒着资格留给将来的双方共同买的大房子上。

于是，首套全款买入再抵押就成为目前年轻人的一种选择。不过年轻人眼光还没那么长远，往往是他们的父母的见识，这里也是写给他们看的。

具体的流程方案可见第三种的第一部分。 第三种，全款买二套房再抵押（详情还可点击阅读全款再抵押新产证的风险（精简版））这是购买二手房的最佳方案。二套房的首付更高，利率高达5.35%,核验价更进一步减少了按揭贷款金额，迫于无奈，买二手房的人会选择全款买入再抵押。全款再抵押的优势：第一，全款买入的新产证抵押可以获得比按揭贷款还低的利率。第二，全款买入的新产证可以贷足七成，突破了二套房只能贷三成或五成的限制，放大了杠杆率。第三，全款买入的新产证可以把房价做到最低从而少缴税。第四，全款买入可以和上家最大限度地砍价。

又分为直接过桥全款买，和抵押第一套＋过桥凑全款买。

 a ）直接过桥全款买  b ）抵押第一套＋过桥凑全款买第四种，二套3+4二套3+4曾经在2013/2014年风靡一时，帮助购房者及时上车，那时连首付都不用付足七成。后来2018/2019年也出现过一阵子。这次的二套3+4严格说来，适用人群不广泛。首先是首付七成必须要付完，其次是按揭先批先放，一个月后再批二押，再放款。意味着如果首付是从第三方借钱，得足足等待两个月，才能通过二押融资还钱。在我心目中，如果像

2013年﹣2015年期间的二套3+4，那肯定优先选择；如果像今年的产品，就非常鸡肋了，优势完全被全款再抵押碾压。

第五种，用自己夫妻名下房产凑首付，用自己夫妻名义再按揭这和第一种的区别在于，抵押融资的主体和按揭贷款的主体是同一个家庭，而银行对同一个家庭都要进行征信查询。前者无论是父母还是前配偶，在银行贷款时，都算做第三方，无需征信查询。那么抵押贷款的主体肯定会有本笔贷款记录，再次申请按揭贷款会被拒贷，且抵押贷款的贷后检查有规定：放款日前后六个月有按揭贷款记录，一经发现，立即通知抽贷！（融资规划系列一抽贷篇＃XD002)

怎么办呢？为什么不采取第三种的全款买第二套再抵押呢？

因为是买一手房。大量采取第五种方案的人都是买一手房，没法立即出产证，也就无法抵押出资金还过桥。

那只能采取第一种方案中问题

1的答案。

很显然，这种方式的后遗症是最大的：在方案一的疑问解答一中说过，放款日前后六个月有按揭贷款记录，一经发现，立即通知抽贷！这是2021年抽贷比例最高的情况。

每家银行都严格执行的标准，有的可能短一些，有的可能长一些。

这属于“明知山有虎偏向虎山行”的行为，硬着头皮向前冲，就不能不想到接力的备用方案﹣﹣那就是心里要有数，事先规划好，在短期内就转贷到其他银行，哪怕银行没有抽到自己。比如出名办新产证的JH最近就在大量要求转贷。 第六种，凑好首付，再办纯公积金+二押今年之前的二押都要求按揭还款满一年或至少半年，现在可以无缝对接，也就是说按揭贷款放款后直接可以办二次抵押，把房产剩余价值再融资出来。光看政策描述有点枯燥，直接点说吧，放置到实际应用场景中，这是给购房者二套房按揭贷款的最大福利。为什么这么说？二套房的按揭贷款一直被诟病的最大问题，就是杠杆率极低，贷款额度少，只能贷三成，需要七成首付，严重压缩了购房预算。为了绕开二套房按揭成数少的问题，很多人采取的是“全款买房再抵押”的融资方式，这也是我曾经最为推荐的方式，在五种模型中也写过（模型三，目前利率最低3.5%)。不过现实情况很复杂，全款买房再抵押有一个缺点，过桥垫资金额高，也无法使用公积金充还贷。其次，现实中存在着夫妻俩的公积金额度超高，不利于就非常可惜的情况；第三，往往这些人也没有提前规划公司。那些没有公司临时规划的，或者不方便持有公司做实控人的。他们去买二套房，首付如果不够，要么降低预算；要么先凑七成首付办5.35%的商贷＋公积金贷款，再想办法还钱；要么全款再抵押，双新的利率4.25%起，并且放弃公积金无法使用，浪费了充还贷的机会。如果是新公司＋新产证，且夫妻俩公积金比较高，那就多了一个方案，也就是模型六：纯公积金＋经营贷二押。公积金贷款最高120万，利率3.25%；经营贷二押可以贷足七成，减去公积金贷款额度，利率4.25%。综合起来成本比全款抵押要低。而且经营贷的利率在还款一年或半年后可以转贷降低，最低可达3.2%。今天的方案有约束条件。比如你就一个人的50万公积金，那不一定合算，夫妻加一起的公积金较高，才适合选择这种模型。第二，垫资金额少的，无需垫资或只要垫首付的一点点缺口，可以选择这种方案。因为垫资时间包含了纯公积金的审批放款＋经营贷的审批放款，会比全款买房再抵押的时间要长一些。第三，比较适合房价不高的情况，比如五百万房价，公积金120万，首付自己都能凑凑，没什么垫资成本。而假设房价一千万，垫资金额高达500万，公积金占比小，就不是那么划算了。六种组合贷款方案，表面上看到的，是人们为了获取社会资源的艰难选择，背后却折射出规则的补缺和留白，这是为了筛选过滤的目的。如果说之前是轻易可摘到“低垂的果实”，那么现在枝头上挂满的都是”高垂之果”，让少部分有认知和能力的人能够通过网眼，进入公地啃到嫩草，以达到均衡的目的。详细咨询联系本尊请扫码（或添加benzunhenmang）

声明：本站为非盈利性赞助网站，本站所有软件来自互联网，版权属原著所有，如有需要请购买正版。如有侵权，敬请来信联系我们，我们立即删除。