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韩国的楼市在过去一年中经历了前所未有的震荡，首尔等主要城市的房价更是惨遭重创，最高跌幅超过40%，成交量甚至暴跌70%。
曾经热闹非凡的房地产市场现在已然落寞，往日的繁荣似乎只是昨日黄花，转瞬即逝。这个剧烈的变化让人们不禁好奇，为何会发生这样的情况？
关于韩国楼市的波动，我们可以追溯到五年前，那时韩国房价开始一路狂飙，五年内的平均涨幅高达80%，首尔的房价甚至一度超过了15万元RMB/平方米，位列全球第二，仅次于香港。而这个惊人的涨幅背后，主要有两个原因。
第一个原因，是海外炒家的参与，以其庞大的资金实力和广泛的影响力，无疑在韩国房地产市场的繁荣中起到了推波助澜的作用。
这些海外炒家，各行各业的都有，有的是资深的投资者，有的是国际性的房地产开发商，还有的是大型的资本投资公司。
甚至其中一些人和企业在全球范围内都有深厚的背景和广泛的资源，使得他们能够在韩国的房地产市场中大放异彩。
他们在韩国房地产市场的投资不仅仅只是简单的买卖交易，而且还通过精心设计的舆论宣传，改变人们对房地产市场的认知和期待。
这些海外炒家们雇佣专业的公关团队，制定全面的宣传计划，包括新闻发布、社交媒体推广、市场调查报告等等，以此来塑造公众对韩国房地产市场的认知。
例如，他们会强调韩国的经济发展潜力，宣传韩国政府的开放政策，夸大韩国房地产的投资回报，甚至制造房价上涨的预期，从而吸引更多的人投资韩国房地产市场。
他们以这种方式创造了一种韩国房地产市场的“繁荣”景象，进而吸引更多的投资者加入，进一步推高房价。
第二个原因，是韩国的特色“传贳（shi，第四声）房” 的兴起，这也叫全租房制度。
韩国独特的全租房制度，在炒房热的开始一度推动韩国房地产市场的繁荣发展，起到了至关重要的作用。
全租房的制度就是租赁者以相当于房屋价值一半至四分之三的比例，预先付给房东一笔可观的保证金，以此便可“无偿”使用房屋。期满退房时，房东全数退还押金。
这种制度，看似是对租客的一种优待，实则隐藏着房地产市场的巨大风险。
在这种制度之下，房东拥有了大量流动资金。这些资金，相当于是由房客向房东的无息贷款，对房东来说，这是一种资金的丰富来源。
于是，一部分房东开始利用这种方式，借用租客的押金，购买更多的房产，再将这些房产出租，如此循环，形成了一种投机炒房的局面。
而这种模式的风险，是在短期内看不出来的，因为在房价持续上涨的市场环境下，房东能通过卖房来偿还租客的押金。
然而，当20121年8月至2022年7月，韩国央行为了调控经济，连续六次加息，贷款利率随之上涨。这使得买房的人还贷成本增加，而那些从银行贷款租房的人，负担也加重，转向普通的月租房。
举例来说，假设一位名叫金先生的房东，他拥有数套全租房，他向租客收取的押金，作为自己的资金，去购买了更多的房产。
然而，当韩国央行开始加息，金先生发现自己的还贷压力增大，租客的押金却无法及时返还。由于无法还款，金先生只能选择卖房。
可是，由于市场上类似金先生这样的房东并不在少数，大量房源涌入市场，导致供应超过需求，房价开始下跌。这使得金先生的困境更加严重，他需要以更低的价格出售自己的房产，甚至无法偿还所有租客的押金。
所以，这种全租房制度，是导致韩国房价暴跌的主要原因了。
这场房地产市场的风暴席卷了韩国，对许多投机炒房者来说，这无疑是一场灾难。
那些曾经因炒房而一夜致富的人，现在可能面临破产的威胁。而对于那些期待降价买房的普通民众来说，这也许是他们久等的好消息。
回望这个过程，我们可以看到，无论是经济还是市场，都是有其自身规律的，任何超出这个规律的东西，最终都会被纠正。
过高的房价，背后是炒房者的投机心态，这种投机心态是不可持续的，而当市场开始调整，也就是这个不可持续的状态被纠正的时候。
韩国房市的崩溃提醒我们，无论何时，投机总是有风险的，而市场的规律总是无法被颠覆的。
无论是开发商、投资者，还是购房者，我们都应该对房地产市场保持理性的态度，遵循市场规律，避免盲目投机。只有这样，我们才能在变化莫测的市场中立足。
